自住房升级共有产权房 劳而少功的补偿

2013年北京市推出了比周边商品住房低30%左右定位为“自住”的商品房，面向全市符合限购条件的家庭。

而昨日晚间，北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》（下简称《办法》），该《办法》内容向社会公开征求意见。就此，将不会有新自住房出现，共有产权住房将替代自住房。

在自住房与共有产权住衔接方面，《办法》施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，仍按照原规定执行。《办法》施行后，未销售的自住型商品住房均按本《办法》执行。

对此，新政出台，政府进一步明确和规范“自住房”，给买不起商品房的“夹心层”群体更好的住房保障。

与政府共享产权

此后改叫共有产权房，那产权如何共有，成为了群众关心所在。该《办法》指出了购房者对房产持有产权份额的说明，共有产权房的产权由购房人以及政府共有，购房人的产权份额参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定，而政府产权份额原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。

例如，位于丰台的小区西宸原著单价10万元/平方米，而与西宸原著邻近同档次的共有产权房供地时定的未来销售价格为5万元/方平米，则购房者将占有一半的产权份额，另一半由该项目的所在地区的代持机构持有。

另外，共有产权住房项目销售均价和共有份额比例将于共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前由代持机构委托房地产估价机构进行评估，而办理不动产登记时，共有产权住房的房屋产权性质为“共有产权住房”。不动产权证书会发放给购房人，证书在附记栏注记共有人姓名、共有方式及共有份额等内容。

值得一提的是，购买共有产权住房的，购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。

可租可售

据该《办法》显示，该新政是在全面坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，深入推进房地产市场调控，以及自住房多年探索经验的背景下起草的。

目的是建立购租并举住房制度，满足无房家庭住房刚需以及进一步平抑房地产价格。

而该新政的内容主要有以下几点：

符合限购条件而且家庭成员名下均无住房的年满30周岁单身青年可购一套，值得一提的是已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议的有住房转出记录的家庭、有违建未拆除记录的家庭、有住房家庭夫妻离异单独提出申请，申请时点距离年限不满三年的不可申购。

另外，备注关注的“共有产权房是否能卖”，该新政亦有提及。共产产权房退出机制：共有产权住房购买5年后，可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。此举有利于实现共有产住房循环使用，更大程度上发挥保障作用。

而共有产权房和普通商品房一样可正常出租，但所得租金收入按照购房人和代持机构所占房

屋产权份额比例进行分配，并且购房人需在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。具体实施细则由市住房城乡建设委另行制定。

告别“拆墙”闹剧

近日，据网友爆料，龙湖所操盘的高端别墅项目西宸原著在竞地时，答应配建自住房项目玉璞家园，两个小区虽然仅隔一道围墙，小区配套以及物业服务却天差地别，就此龙湖亏本操盘的玉璞家园业主强烈拆掉这堵“阶级”的墙，但经本文记者查询，西宸原著单价接近10万元/方平米，物业费9.8元/平方米每月 ，而玉璞家园仅3万元/方平米左右，物业费3元/平方米每月。

从道理上讲，两个小区的“价格”天差地别，质量天差地别合情合理，但从情理上讲，玉璞家园的业主将两个小区的墙看成阶级之隔，并控告开发商售楼时未说明清楚，涉及虚假宣传，让开发商和政府皆陷入了为难当中。

而在此次《办法》中，关于共有产权住房的“质量问题”在建设方面，亦有规划，项目在上市前便“一丝不挂”，给购房者提供双向选择。

一是共有产权住房结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。

二是共有产权住房建设用地采取“限房价、竞地价”、“综合招标”等多种出让方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。

三是市住房城乡建设委会同市规划国土委制定共有产权住房建设技术导则。相关管理部门将严格按标准进行规划设计方案审查，并依法进行日常监督。共有产权住房户型以中小套型为主，套型设计功能布局合理，有效满足居住需求。

当《办法》正式出台后，龙湖西宸原著以及玉璞家园两个小区的“拆墙”闹剧将不会再现，“玉璞家园业主”也再无理由“拆墙”。

利于稳定楼市

该《办法》已经明确指出目的就是为进一步平抑房地产价格，深入推进房地产市场调控工作，通过共有产权住房政策推出，通过合理定价，分配更加公平合理，坚决抑制投资投机性购房需求，对北京房价平稳运行起到有效推动作用。

而据中原地产研究中心公开统计数据显示：北京史上合计出让了80宗含或者全部自住房的住宅土地，合计供应了自住房面积达到了703万平米，大约8万套价格明显低于北京商品房住宅价格的带保障属性的自住房。

而在中原地产研究员的眼里，2017年内北京自住房供应量已经达到了90.57万平米，这对未来1年后北京房价市场稳定将起到非常大的影响，2017年自住房住宅土地供应的面积超过了土地供应量的30%，是2017年北京楼市调控成功的主要原因之一。

北京推出了共有产权住房，对于完善住房保障体系、完善住房制度，建立房地产调控长效机制，支持中端购房，抑制投机，促进公平，将起到重大意义。

对此，北京市房协秘书长陈志公开表示，“北京推出的共有产权住房制度在探讨长效机制的推进上，又迈出了一大步。共有产权住房应该是长效机制的重要组成部分之一，有许多的创新点。它兼顾了公平、特别仍然突出以保障为主，而且在使用人的角度上看，有同质同权的创新，房屋的质量、环境、以及将来物业费的缴纳等等，各个方面有透露出同质同权的意图。”