楼市“去库存”并不等于深圳取消“限购”

尽管国家提出楼市管理要退出行政干预，但事实上也坚持“因城施策”、发挥地方主体责任的导向，并非政策一竿子插到底。从近年来楼市运行情况看，深圳目前并不具备退出限购的条件。

近期，有传言说深圳将在今年3月30日之前退出楼市“限购”政策，根据就是2015年底召开的中央经济工作会议，在部署2016年中央经济工作时，就化解房地产库存，提出了“要取消过时的限制性措施”。（详见05版）事实上，在楼市管理上，自从新一届中央政府提出退出行政干预，完成市场化未竟改革，促进行业持续健康发展的基本导向后，2014年以来，除了北上广深及三亚外，40多个限购城市相继退出了限购政策。此后，每每有关于促进楼市市场化改革的相关政策发布，深圳退出限购政策的传闻就会出现。

事实上，“要取消过时的限制性措施”，主要是指在加速去库存化，保障包括新市民在内的住房需求上，各地政府要取消过去长达10多年的楼市调控时期，所制定的一些措施，比如户型限制的“90/70”政策（70%的户型在90平米以下），再比如开发商项目资本金限制、中介人员从业资格限制等等。凡此种种措施，既增加了房地产成本，也不适应当前住房需求。

尽管国家提出楼市管理要退出行政干预，但事实上也坚持“因城施策”、发挥地方主体责任的导向，并非政策一竿子插到底。从近年来楼市运行情况看，深圳目前并不具备退出限购的条件。2015年全国楼市出现了史无前例的大分化，主要表现在一线城市楼市异常火爆、频出、房价创出新高，三四线城市则深受库存困扰。

这其中，深圳楼市热得发烫，根据国家统计局的数据，截至2015年11月，全年深圳新房价格同比上涨了44.6%。深圳房价快速上涨的同时，“投资潮”再次泛起，甚至相比过去有过之而无不及。近日，链家发布的《2015年深圳楼市大数据》显示，2015年深圳二手住房市场投资客占比超过了30%，达到了近年来最高水平。在未来“资产配置荒”的背景下，民营私营企业集中的深圳，未来投资需求或不会减缓。

从房价水平看，2015年11月，全市一手商品住房成交均价为44761元/平方米，环比涨幅33.2%，同比上涨68.7%，然而深圳市在岗职工人均月薪为7631元，同比增幅仅5.1%，居民工资收入水平的增幅显著低于商品住宅平均价格涨幅。由此可判断，目前深圳房价水平已经超出了普通居民的支付能力。在投资潮泛起的情况下，如果退出限购，对火热的楼市来说是火上浇油，房价无疑会继续暴涨，无论对老百姓的住房需求，还是对夯实实体经济创业氛围，或是对稳定金融秩序，都没有一点好处。

当然，限购政策作为行政干预措施，在未来楼市长效机制建立起来的前提下，完全是可以退出的，这些长效机制包括，针对所有住房困难人群的住房保障体系建立起来，或者房产税或遗产税成为调节收入差距的有效工具，住房基本回归居住属性，不再成为一种投资的主要工具等。当然，如果深圳未来楼市出现明显下滑，限购或许也要退出，但中短期内看，深圳楼市并不具备退出限购的条件。