国资房企混改一年：窥探资产注入方法

2015年，房地产央企、国企的变革似乎更为强烈。

从招商局旗下的地产业务重组到绿地混改与上市，从华侨城推进实施内部合伙人制度到中建系的地产业务重组，超过10家房地产央企已经开始或正在推进内部外部的业务整合。

数据显示，在21家拥有房地产业务执照的央企中，超过半数的企业都在加快改革。这意味着这些央企重组方案完成后，更多房地产行业的千亿巨舰将出现。

“‘国企的壳，市场的心’，混合所有制改革改变了央企、国企的内在和肌理，也将改变房地产行业的竞争格局。”亿翰智库董事长陈啸天说。

不过在上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进看来，房地产国企的混改并不会一帆风顺，首先是央企的组织架构相对庞大和繁杂，股权关系需要理清。

这究竟是一场国企的狂欢，抑或行业阵痛下的自我救赎?通过此轮重组与并购，这一改革将对国内房地产市场产生什么变化，又是否会产生新一波“国进民退”?

改革方式有多种

随着行业变革逐步迈入深水区，房地产央企改革的步伐也在加快。从绿地借壳金丰投资实现成功上市，到中海系整合的尘埃落定，房地产央企、国企的改革模式不仅包括战略转型，更涉及股权结构、人才激励等多个环节。

改革的方式有多种，资产注入是其中之一。中海外对外透露，今年3月份，其接受了母公司中建股份338亿元资产注入，接手了北京、上海以及英国等地区30个相关物业项目，真正结束了持续近两年的中建系整合。

7月9日，中房地产公告称，所持有的中住地产开发有限公司100%股权无偿划转至中交地产，划转完成后，中房地产成为中交地产的全资子公司。

严跃进认为，直接的资金或资产注入，可以在企业财务上进行换算，程序上能省去很多麻烦。

另有一些央企通过引入社会公众股东进行重组。上海市国资委旗下的绿地集团便是此种案例。今年8月18日，绿地控股在上海证券交易所正式挂牌，成为上海国资国企改革重要案例。

实际上在今年借壳金丰投资上市之前，经过数轮股权变更，绿地控股形成了多元股权结构：其中持股最多的是占总股本28.83%的上海格林兰投资，其前身就是绿地职工持股会。

在绿地控股上市之前，方兴地产(现“中国金茂”)也完成了自身的民资股东引入。今年6月9日，方兴地产公布将以每股2.73港元的配售认购价向新华人寿保险股份有限公司、新加坡主权财富基金(GIC)、私募基金华平投资旗下的EarnMax以及郭炳湘控制的DynastyHill合共配售16亿股，占扩大已发行股本的14.99%，配股净额43.5亿港元。

紧随配售完成后，新华保险持股比例为9.5%，成为方兴地产单一第二大股东，GIC、华平和新鸿基则分别以6.5%、2.63%和0.7%的持股比例紧随其后，而第一大股东中化集团的持股比例则由此前的63.5%摊薄至53.98%。

更早时候，今年3月华侨城推出的80亿定增计划引入宝能系作为战略合作伙伴，宝能系以近70亿元入股，占股12.1%，成华侨城第二大股东，第一大股东华侨城集团仍持50%以上股份。

不难看出，即使引入了混合类资本成为国企地产企业股东，国有资本仍然牢牢控制着50%红线。即便混改深度如绿地控股，其股东中上海地产集团、上海城投公司和中星集团累计持有了上市公司46.37%的股份，因为3家股东均全资隶属上海市国资委，也就意味着国有资本实际上是上海绿地的最大股东。