海外战略助力房企“国际化公司”转型

中国房地产企业正在渐渐转变为全球化跨国公司。

据莱坊发布的《中国对外房地产投资报告》称：2009年～2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅上升至150亿美元。2015年，这一数据或将突破200亿美元。

房企在投资海外的过程中还在接轨某些国际商业模式。万达集团董事长王健林表示，几年后至少保持20%到30%的收入来自海外，万达会真正成为一个跨国公司;绿地集团董事长张玉良显露出要在海外市场大干一票的决心时，也指出“国际化是房企的最终归宿”。

在中国房地产报研究院看来，这还仅仅是一个开始，受经济全球化发展趋势，以及国内楼市形势的影响，未来10年仍是海外投资黄金期，“房企在海外投资热情会继续高涨”。

中国房企海外投资目的地中，依然是欧洲、大洋洲、美洲最受欢迎。仲量联行的研究结果显示，过去两年，国内房企对美国、英国、澳大利亚投资占中国全部海外房地产投资的70%，其中，纽约、伦敦和悉尼占比最大。

数据来源：RAC 高纬环球按年度测算 刘凯/ 制作

值得一提的是，美联储正式加息后，美国房地产市场的抛售潮开始隐现。在中国国际经济交流中心经济研究部副研究员刘向东看来，美元加息稳定的意味更浓，避免房地产市场出现风险累积。虽然人民币对美元的交换成本增加，购买美国资产的成本上涨，但对美国楼市投资热情影响不大。2014年～2015年上半年，美国交易量占比超过了总海外交易量的25%。

目前在海外已经投资或有意向的品牌房企包括复星、万科、万达、绿地、中国海外、碧桂园、世茂、富力、雅居乐、新城控股、保利、恒大、远洋、招商、金地、佳兆业、华夏幸福基业以及复地集团等。各房企投资方式注重集团战略一致性，各有不同。

数据来源：中原地产根据公开资料整理 刘凯/ 制作

嗅觉灵敏最先走出去的万科，在海外已有11个项目，这些项目集中在经济发达的北美和欧洲，这是因为万科做海外投资的第一个目的是平衡国内风险。在11个海外投资项目中，万科多选择与当地开发商或国际投融资公司合作，占股比例并不高，因此更偏向于财务投资者角色。

相比之下，和万科同期出动的绿地海外战略更激进。截至2015年上半年，绿地已布局到4大洲、7个国家、13座城市，除了纽约、洛杉矶、伦敦、悉尼，其海外版图还包括莫斯科、多伦多等地。绿地的海外投资特点在于，在众多项目中，多数选择亲力亲为地开发，张玉良对此解释称，自己开发可以避免买项目过程中的风险，既能赚开发的利润，又能赚长期保值增值的利润。

万达在海外的布局更加多元化。2015年，万达海外地产项目也迎来了较大规模收获期。此外，收购国外院线、游艇公司，入股竞技俱乐部、传媒集团海外多元化布局也频频发力，万达海外战略是基于“到2016年，万达服务业将会首次超过房地产，届时万达将不再是房地产企业”的构想，以及王健林打造国际化公司的考虑。

碧桂园2013年至2014年相继在马来西亚、澳大利亚等国开发房地产项目，2014年首度试水海外投资的金地集团也有赶超之势，近日抛出了将在美国落地20～30个项目的宏大计划。看得出来，各房企海外战略不仅考虑海外市场，更重要是与集团战略的契合。

房企投资项目中，办公楼、酒店等商业地产成为中国房企在海外投资的最热门选择。2014年中国房企海外商业地产投资额首次超过国内。仲量联行10月份统计数据显示，2015年办公楼及土地交易继续领衔海外投资，金额分别为57亿美元和50亿美元。

项目选址也集中在华人聚集的地方，并且客户也主要是国内客户。这一“内销”模式最大的风险在于不具有可持续性，对出海的房企来说，如何建立可持续的模式是接下来的一大课题。同时，近几年来也经常可以看到“中字头”巨无霸级央企在海外投资屡屡吃亏的消息，作为在全球投资领域仍是“新手”的中国企业，如何熟悉别人制定的规则也需要思量。