长沙楼市新变化：去化分化严重 投机炒作抬头

长沙楼市从来不缺投机炒作的噱头。

五矿万境水岸小区“说好的被疑打了水漂”等类似维权事件尚未平息，长沙地铁4号线的开通又让不少楼盘疯狂炒作了一把。与此相衬托的是，部分楼盘盛行“房托”模式营销却得不到有效监管。

自去年长沙打响“反炒房”攻坚战取得重大成果后，如今长沙楼市投机炒作又有所抬头，其背后主因是，部分住宅楼盘在炒作长沙房价上涨预期的同时，也面临着去化分化严重的现实无奈。

湖南中原数据平台显示，上周（2019.5.20-2019.5.26）长沙楼市共有10个住宅项目开盘，推出住宅3079套，成交1728套，开盘成交率仅56%。尽管有楼盘开盘去化率高达72%，但也有南城某盘开盘仅有8%的惊人去化数据。这是自去年秋季以来，长沙楼市最惨淡的开盘去化数据。

楼市冰火两重天

湖南中原战略研究中心5月27日发布的数据表明，在新增商品住宅供应面积环比减少约27%的情况下，上周长沙市内五区新房成交依然火爆。上周长沙市内五区一手住宅成交1601套，成交面积19.86万平方米，环比分别增长60%、74%。

位于长沙楼市热门板块梅溪湖区域的金茂湾项目，推出411套全装修住宅，认筹422组，开盘成交155套，去化率38%；周边的新城金茂梦想玺悦项目  开盘，推出全装修住宅270套，开盘成交56套，去化率21%。

面对如此去化数据有分析称，长沙楼市去化分化严重，区别在于性价比，主因是在经过一年多的维权教训和市场冼礼后，长沙购房者对全装修的关注度显著偏低。

已有部分开发商表示，经过挤水分式“增配”之后，不仅与此前的通过全装修溢价补充房价限价利润的预期相去甚远，且全装修维权隐患仍存。甚至有开发商向媒体直言，以后宁可少开发楼盘，也不愿再被地方有关方面的考核指标“忽悠”去继续做全装修。

中国房地产报记者注意到，在长沙全装修政策实施之前，恒大、万科、碧桂园、运达等带装修经验较为丰富、性价比较高的产品仍受市场欢迎外，长沙已有阳光城尚东湾等楼盘在由毛坯改为全装修住宅销售后现在又开始由全装修住宅转为毛坯住宅销售了。

市场开始起了变化。

投机炒作之风抬头

细心人士发现，在长沙一些开盘去化不理想的住宅楼盘中，不乏炒作“营销中心开放、数千人到场”现象。那么，这么多看房客来自哪里呢？当地一些媒体发现，到楼盘造势现场的并非真正的准购房者，是部分楼盘通过发酬劳雇“房托”的方式，进行营销以及给长沙购房者造成市场恐慌。

不仅“房托”营销盛行，一些楼盘也利用、地铁楼盘等手段肆意营销。

在长沙地铁4号线5月26日开通前后，借势楼盘不断，且有夸大成分。比如，在长沙区位优势已非常明显、板块剩地无几的滨江新城，卓越中寰项目宣称距离地铁4号线“茶子山站”约50米。

对此，长沙当地市场人士称，这正反映出了当前长沙楼市去化分化严重、竞争激烈的现象。市场会如何发展，还有待观察。