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“房住不炒”到“房租不炒” 雄安新区房租曲线图下一篇
朗诗全年核心净利润上升至12.7亿元 净利率19.1%3月22日,弘阳(1996HK)在香港召开了上市之后首场业绩会。
这次首秀距离其上市(2018年7月)仅半年时间,从数据来看,2018年弘阳累计完成销售额473亿元,全年合约销售面积353万平方米,同比增长108%;全年平均合约销售单价约13,158元/平方米;毛利润29亿元,同比增长16%,毛利率31%,成绩尚可。
不过作为以商业起家的房企,弘阳2018年累计营业收入92.4亿元,同比增长50%,其中95.7%的收入来自物业销售(约88.42亿元),商业+酒店业务仅贡献3.9亿元。而业绩会上,对于商业业务的未来发展,弘阳也未过多着墨。
就2019年的发展,弘阳表示,经历了2018年规模的“爆炸式”增长,2019年公司将销售额定在600亿元。
这一年度目标相较2018年108%的增长率,显然低调了许多。
弘阳集团常务副总裁、地产集团总裁何捷将此解释为“回归常态”:“弘阳地产内部把2019年定义为‘从奋斗到艰苦奋斗的关键一年’。”
每经记者 吴若凡 摄
合作拿地占比72%
弘阳的艰苦奋斗,显然需先从储粮开始。
据中原地产统计,2018年25家龙头房企合计拿地2590宗,土地成交金额15600亿元,同比下调28%,最后几个月的拿地金额更是连续低于千亿元,为近4年来 出现。从目前的政策和资金环境来看,大势收缩之下,中型房企想做大规模,保证拿地节奏和体量将是重点之一。
而数据显示,截至2018年底弘阳的土地储备为1308万平方米,同比增加16.3%,新增土储372万平方米,速度较快。而其2018年新合作拿地计容面积占总量的72%,新拿地项目计容面积权益占比超过60%。
为保持拿地扩张的速度,弘阳表示,目前和未来一段时间,弘阳的合约销售权益占比将持续保持在50%~55%。
“想快速扩大自身规模,势必借由合作联营的方式,在更好控制风险与投资成本的情况下,取得更多大型、高质量的项目。”58安居客首席分析师张波告诉记者。
不过他也指出:“合作联营开发,由于会分摊利润,一定程度上会让企业盈利减少,呈现净利润增长赶不上销售规模增长的态势。”
弘阳首席财务官申广平则向《每日经济新闻》记者表示,弘阳有比较完整的现金流管控原则,销售回款控制在90%,同时拿出回款50%~60%用于拿地(根据市场情况,可能会降到50%以内),税金等其他现金流出占比在10%左右,希望在2019年拿到一些更便宜、周期更长的资金。
“并不是在一二线城市主动踩刹车”
从土储结构来看,2018年弘阳获取的31幅地块,分布在杭州、成都、武汉、南昌、宁波、佛山、徐州、绍兴、开封、蚌埠等城市;商业业务则新进广州、合肥、烟台、扬州、衡阳、济宁6个城市,长租公寓进入上海,已初步完成全国化布局。
弘阳表示,2019年,公司主要围绕已确立的“做透大江苏,深耕长三角,布局都市圈”的区域布局策略开展。
何捷表示,房地产市场发展是回归平稳的态势,结构上一二线城市比较严控,未来的销量和都会受到影响。
“在国家一城一策的主导下,长三角、环渤海、大湾区整个大周期比较趋同,在市场变化的情况下,要么好、要么不好,这一定程度上是有风险的。所以,公司在布局的时候会考虑不同的市场、不同的周期,这样可以对冲市场变化,也可以抓到更多机遇。”
不过何捷强调,弘阳并不是在一二线城市采用主动踩刹车的计划,目前北京、上海门槛比较高,但广州、深圳是有机会的,弘阳还是会坚持布局一二线城市,以及都市圈的三四线城市。
“对不同的城市要有不同的判断。有合适的地块,我们有合适的产品,我们就会到那个地方去拿地。”何捷表示。
责任编辑: yueyang2
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