风云榜·七日谈丨从拍和一场316亿的土拍说起

编者按 中国房地产未来将往什么方向走？岁末年初，这个问题成了市场中的高频问题。围绕着这个宏观的大问题，衍生出来的房价、金融、政策、土地等均成为房地产市场各方主体关注的微观问题。

　　那么，这些具体话题，当下正处于什么状态，未来又会呈现怎样的局面？

　　和讯房产推出《风云榜·七日谈》，就这些热点话题与业界人士进行或深或浅的探讨和交流，希望这些思辩或观点能够给关心地产圈的你带去一些精神层面的思考、解忧。

　　当然，《风云榜·七日谈》只是一次“抛砖引玉”。

　　因为，在12月6日，由和讯网主办、以“资本赋能高质增长”为主题的第十六届财经风云榜第九届地产金融创新峰会上，全国经济学界和房地产行业精英力量，将深度把脉行业焦虑，梳理楼市新变，同时对上述七日谈的内容做出更进一步的作答和阐释。

　　第三日 谈《土地》

　　“420万、485万、490万、520万……520万一次，520万两次，520万三次。”

　　1987年12月1日下午，拍卖师一锤定音，现场记者把镜头全部对准了竞得人，闪光灯亮成一片，整个拍卖过程持续了17，拍以超出底价（低价为200万元）300多万元成交，溢价率160%。《房地产江湖》这本书中，完整记录下了在深圳（楼盘）“拍”的竞拍过程。

　　毫无疑问，土地作为政府的主要收入来源，作为开发商生存的“粮仓”，在房地产的增量时代时，火热的土拍曾激起了无数地产人的热血精神，茶余饭后谈的都是土拍过程滚烫的数字，经历过的人形容那场面都能“笑出泪来”。

　　但到了存量时代、限价时代，当频繁的流标、政府和开发商的互相暗自博弈等现象或较量浮出水面时，就意味着土地市场也变天了，经历过人说那拍卖场面都能“尴尬出泪来”。

　　为什么他们的眼里常含泪水，因为对这片土地爱得深沉——不论什么时代，他们的爱都不曾退减。那么，在不变的爱中，具体的变量又是什么？土地供给侧到底是怎样的现状？土地市场又是什么走向？《风云榜·七日谈之土地篇》献给所有的“地”产人！

　　第三日 谈《土地》

　　1987年12月1日，深圳，拍，溢价率160%；2018年11月26日，北京（楼盘），一场316亿的土拍，将土地市场的热度推向了高潮，13块地中最高溢价率为49.3%，其余多块地溢价率仅为个位数。

　　克而瑞近期对重点城市的监测数据显示，2018年下半年以来，土地市场整体溢价率持续走低，重点城市溢价率最低降至4%，高溢价地块的成交幅数也多月连续下降。

　　从这一细节也可以窥见，土拍的疯狂不再，朝着更加谨慎和理性的方向迈进。

　　“目前北京其实不是开发商悲观，我感觉是更加理性了，从2016年底和2017年的亢奋中清醒了，加上去化的压力和同质产品的增多，客群选择面加大，观望情绪浓厚，现在开发商都是按照限价倒推拿地成本。高溢价的地块也仅限于特别优质的地块。”知名房地产土地评论人士泽龙向和讯房产表示，热点城市对售价基本都有限制，目前来看，高地价项目比较难受，未来一段时间预计这种情况将持续。

　　在理性作用驱使下，开发商们也给出了不同的“理性”反应。

　　首先，根据中原地产研究中心统计数据显示，房地产龙头企业拿地的节奏明显放缓。数据显示，25家房地产行业龙头房企中，9-11月，拿地金额分别合计只有767亿、720亿、394亿。龙头房企拿地数据已连续3个月低于千亿，这也是近4年来  出现。在2018年之前月份，基本拿地金额都在1200-2000亿。

　　其次，多数地块总价和单价高，中小型开发商由于资金紧缺，因此，其对偏远地方总价低的地块参与的多，但竞争压力也大。不过，好在地块年底出让比较多，他们也有捡漏机会。

　　最后，国企因为有银行队伍的支持，反而在如今的土地市场中成为主角。

　　不过，在开发商的理性作用下，相应地，土地市场呈现出来的另一个变化是频繁的流标。

　　根据中信建投的监测数据显示，仅在今年前7月，国内300城总流拍宗数达258宗，比2014年同期还高出59%。具体而言，今年前7月，全国土地流拍率约6%，这个数字甚至高于近轮周期中最低迷的2014年，2014年同期的流拍率也仅为4%。而一向被开发商视为最重要市场的一线城市，流拍率更是在今年二季度创下17%的最高值，而全国流拍率均值只是7%。

　　有着风向标意义的“北京市场”也不例外，有数据显示，北京流拍数创6年来最高纪录。

　　土地市场的降温，直接导致的是政府供地计划完成压力的骤增。

　　根据克而瑞统计至2018年11月25日的数据显示，在已经公布年度供地计划的城市中，北京、深圳、厦门（楼盘）目前年度供地计划完成率均不足三成，完成情况较好的天津（楼盘）、南京（楼盘），年度供地计划完成率也只有七成左右。而2018年只剩下1个月多一点的时间，年末供地指标压力可想而知。

　　为吸引房企参加土拍，同时为完成年度供地任务。政府只能加大供地量，所以，在第四季度以来，各地政府不仅加大了推地力度，在博弈下，对开发商也做出了妥协性的让步。

　　以北京为例，在北京13块地年度土拍大戏前夕，北京市规自委发布土地拍卖补充公告，对11月26日将成交的13宗地块进行特别说明，推出保证金共享机制。原来每个企业保证金只够报名1宗地的，现在可同时报名2-3宗地，以此增加资金紧张的开发商参拍机会的同时，还能减少流拍压力，增大供地计划完成的概率。

　　其实，此前全国各地供地目标完不成的案例比比皆是，例如，2014年北京市计划供地总量为5150公顷，实际完成建设用地3161公顷，完成了计划的61.4%；2015年，北京市计划供地4600公顷，实际完成建设用地2300公顷，完成计划的50%；2016年供给计划完成率仅26%。

　　其他城市也不例外。即便在2017年土地市场热闹的时候，广州（楼盘）、西安（楼盘）、天津的供地计划完成率也只有57%、65%和75%。

　　既然完不成目标已是“常态”，今年完不成又有什么关系呢？

　　对此，泽龙向和讯房产表示，北京其实对土地财政依赖没那么大，但也不能容忍经常流标，北京是风向标、信号塔，稳定为主。“从北京房价控制得最到位也可以看出，房住不炒基调下，北京要的是稳定。”

　　克而瑞给出的解释是，今年的市场背景已大不相同，地价趋稳、流拍也频频出现，减少土地供给对“稳地价”的作用已经不再，但供不应求的矛盾却在日益激化。因此在2018年年末，对于供应计划完成率堪忧的现象，土地供给侧终于是真的“急了”。