大咖说丨盛煦王谦：存量市场未来三年形成行业格局

　　过去20年，中国房地产市场的发展模式主要以投资开发为主，积累了大量资产。2016年，随着租购并举政策的提出和推行，人们纷纷注意到之前一直被忽略的存量市场，而早在政策之前，王谦就已经嗅到商机。

　　2015年，王谦联合美国华平投资集团共同创立了盛煦地产，王谦出任董事长和联席总裁。盛煦专注于投资优质地段的商业性资产，将其改造为公寓、办公和特色商业体后，进行持有出租经营和资产管理。

　　按照王谦计划，未来三年，盛煦地产要实现500亿的资管规模，进而保持在收益型物业管理市场的领军地位。

　　中国存量市场还处于初级阶段

　　“中国行业周期普遍很短，不是一个市场化周期” 这是王谦对中国存量市场的看法。

　　在他看来，只要政策支持鼓励的行业，所有资本资源全都聚集于此，这是中国特定环境下的周期，在国外，一个行业周期是10年，但在国内可能就是3年，正因如此，王谦表示自己有很强的紧迫感，他要保证三年之内，在行业格局形成的时候，有盛煦地产一席之地。

　　王谦的感受是国内企业对政府政策的把握远远大于终端市场。

　　政治局会议刚刚过去，政策对于增量市场调控紧缩，反而给了存量市场机会。整体而言，政策限制资金流入房地产行业，开发商普遍现金紧张，对开发商来说，获取资金的重要途径就是把持有型物业变现。这段时间，王谦异常忙碌，有非常多物业都在接触和谈判。

　　在王谦看来，政策影响非常大，不仅开发商愿意出售持有型物业，业主也愿意把房子拿出来卖。客观上，他看到了更多具有改造价值的物业的收购机会。

　　丰富的国内外经验，让王谦对存量市场的判断具有一定高度。

　　王谦曾就读于麻省理工学院，获得房地产开发和建筑与城市规划双硕士，后来又担任加利福尼亚房地产投资公司sicco执行总裁，在国内也有近十年的开发经验，这样的经历无疑更具国际视野。

　　在他看来，中国当前的存量市场还处于初级阶段，主要表现在专业化程度、资本构成以及非理性竞争三个方面。

　　跟国外成熟的存量市场相比，中国还有很大差距。首先，细分行业的专业化程度远远不够，行业所涉及的功能板块不成熟，缺少专业化的服务机构，比如设计、改造、运营等都需要自己做，进入的企业需要具备综合全面的能力。其次，资本构成有待合理化，行业很新，很多资本进来仍然追求增量地产的利润额，也搞不清楚如何退出，预期和退出通道不成熟。再次，细分行业发展周期短，导致在发展过程中出现非理性竞争，在国外很少出现这种现象。

　　三年内发行500亿资产包

　　盛煦地产的运营模式对外表述是“轻重并举”，即投资和资产管理并举，这样的组合拳起点比较高，国内很少见，因此几乎没有竞争对手，但在单个业务环节，比如收购、运营等，国内有非常多企业涉及。

　　“轻重并举”模式对资金要求非常高，创业伊始，盛煦地产投入自有资金5亿美元，截止目前，盛煦地产投入运营和在建项目已达41个，物业管理规模近120亿人民币，项目面积达400,000平方米。

　　从5亿美元（大约34亿人民币）到120亿人民币，盛煦地产强大的资本实力从何而来？

　　王谦认为，只要具备了为投资人创造价值的能力，钱自然会上门，若企业需要不断找钱，就应该反思，找不到钱是因为没有形成核心竞争力，这个市场最不缺的就是钱。

　　总结来说，盛煦地产的资本实力主要体现在两个方面，其一是金融能力，其二是引入实力合作伙伴的能力。

　　今年5月，新加坡政府投资公司（GIC）正式入股盛煦地产，成为股东。第一期投资额共计43亿人民币。今年3月，盛煦地产和融创合作，联合打造国内首支存量资产并购基金，总规模200亿人民币。在盛煦地产的合作名单里，还包括万科、远洋、InfraRED南丰、信达金谷、天同宏基、上海金外滩集团等，都是极具资金实力的企业。

　　另一方面，盛煦地产通过银行杠杆、信托以及资产证券化获得资金。3月，盛煦地产旗下全资控股子公司翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司成功完成国内首单长租公寓及商办综合业态存量改造ABS产品，融资规模为2.86亿人民币。

　　在王谦看来，这只是一个开始，未来三年盛煦地产的目标是发行500亿人民币的存量资产包，也就是Reits。

　　虽然资本实力强劲，但王谦并不着急扩张，三年的急速扩张，对管理模式和人员结构带来不小挑战，盛煦地产在2018年主要是修炼内功。

　　在轻资产方面，盛煦地产有一套预判系统，从定位到改造，直至最后的出租运营，都需要经过系统判断。另外，在选择物业标的时，除了优质地段，盛煦有一套标准，从定位到测算，必须达到公司规定的投资回报，这些系统的形成需要长年积累，经验和专业度非常重要。

　　检验运营能力的唯一标准就是投资回报，目前，盛煦地产运营项目大约24个，以包租类物业为主，还有少量收购类物业，进入成熟期的包租类物业投资回报能达到15-20%，收购类物业的YOC年化不低于5.5%，在业内来说非常可观。

　　据王谦介绍，当前盛煦地产最重要的工作就是在41个项目的基础上，强化和完善系统化的管理体系，迎接下一个规模的到来。