胡京与观点对话：联合办公的未来

　　我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

　　观点地产网 “这个行业带有很强的地产属性，必须要按地产和空间的要素去考虑，它不是互联网，还没到破茧为蝶的时候。”

　　采访一开始，胡京便给出了自己对联合办公领域市场的看法。

　　现年48岁的胡京，出生于1970年，目前的角色是上海办伴科技发展有限公司办伴创始人兼CEO。他见解独到，总能给人带

　　2015年，许多地产界经理人像约好了一样，纷纷从大企业、大公司离职投入到创业的第二春，胡京是他们众多代表中的一员。当年义无反顾地离开绿地集团执行副总裁兼总建筑师的岗位，创立Distrii办伴。

　　如今三年已过，胡京已经淡然许多，而行业里的这种离职潮，还在陆续上演。对于当初胡京这一批“不安分”的地产人离职所牵引出的诸多疑问，直到今天人们还在尝试寻找。

　　从地产开发企业进入到办公空间领域，胡京说业界用“转型”来形容自己并不贴切，他说自己只是从增量市场走到了存量市场，而且，这并不是什么新鲜的事情，是行业的必然趋势。

　　“增量市场没有那么多事要做了，存量市场到了需要更新升级的时候了，一个城市有那么多办公楼，大量存量等待着更新去提升价值。”他把自己的这种职业方向的“转变”轻描淡写地称为是：一个自然的流向。

　　“不会是某种短暂而激烈的事情，或突然的念头促使的转变？”

　　他的回答同样轻描淡写：“没有那么戏剧化，自然而然就过来了，就好像我十几年前进入地产一样。”

　　胡京称自己是观察了好几年从而做出的判断，最终只是做了顺应城市化发展阶段的尝试，选了大势所趋的事情。

　　胡京所说的大势，现已成为联合办公市场的一种共识。数据显示，近两年，国内的联合办公空间一直保持着30%的增速在发展。有市场人士预期，到2030年，联合办公将占据整体商办市场30%的体量，成为千亿市场规模的行业。

　　胡京认为，目前联合办公增长势头迅猛，当中有合理因素，也有不合理的因素。个人、企业或组织对资源的共享以及灵活性更加地追求，使得联合办公成为了未来办公非常可能的趋向。另一方面，这也表明中国整个房地产的转型没有更多新的方向，导致了联合办公这两年“一窝蜂”的增长速度。

　　他进一步介绍称，未来十年，将会有30%到50%以上的企业采用新兴办公的可能，而办伴正是基于此，提供未来办公解决的可能性，“它不止是简单的地产属性。”

　　胡京强调，办伴并不希望被简单地定义为联合办公，要做的是一个面向未来的智慧办公。他提到，联合办公只是办伴的一个组成部分，是办伴认为未来办公在线下可能的一种形态，“联合办公和共享办公，只是向未来办公的过渡阶段，但办伴做的远远不止如此，办伴还有线上系统。”

　　据了解，办伴科技的营运收入主要来自于三个方面，分别是联合办公出租运营带来的收入、企业办公定制以及办公智能化系统输出。其中，胡京将办伴科技办公智能化这套线上系统比作为办伴的“核心基因”。

　　“没有这一块的投入就不是办伴了，也不是办伴要做的未来办公目标。我们希望投入未来带来更高的效率使得企业更愿意选择办伴，这是必投不可的。”

　　胡京表示，目前为止办伴已在线上系统这块投入超过3000万元，虽然目前还没有产生。“但不产生就不代表这不是我们的理想，我们还在持续投入，在这一块我们超过任何一个这个领域的企业。”

　　他认为，线上线下的一体化是办伴有别于其他企业的特征，只有拥有了线上的系统，才能对线下的空间、租金等形成一种效率驱动：“我们把自己定位是面向未来的提供办公解决方案的科技企业，不是一个二房东。”

　　胡京以京东为例：“正因为线上系统的科技投入，才使得他投入的大量物流可以产生更高效率。没有线上这一套系统，怎么驱动线下的物流资源、物流配置？以前线下物流这些是不值钱的，就是因为拥有线上驱动才变得值钱了，也正是这一块的投入使得空间服务真正变得更有价值。”

　　当然，胡京也介绍称，办公空间里面的运营本身也是一种服务，然后在这个基础上提供的增值服务，再通过办伴的IT系统提供企业效率的供给，这就是一揽子的服务。“要做的事情非常多，做好服务，这是这个行业的特征。”

　　“这一点我比较同意马云说的一个观点：未来的产品，既是制造业又是服务业。我们做的这件事情有这样的属性，既是制造业，也提供出很好的空间产品、科技系统，同时过程中又是一个服务。”

　　胡京为Distrii办伴能拥有上述三个板块而感到自豪：“在任何一个团队里面，同时具备这三种能力的，我们看到这个市场上还是非常的，我们对我们这一块多元化发展、互补的结构式的发展，还是非常有信心的。”

　　对于这三块中在未来所占的规模比例，胡京说：“看谁跑得快！哪个发展快，说明市场上哪块需求大，主要就是看市场的决定。”

　　对于规模的扩张，胡京表示这并不是一个烧钱扩张式的行业，而是稳步的发展。据了解，今年下半年，办伴科技将稳步进入南京、杭州等城市。

　　作为办伴的创始人，胡京直言，目前对他来说最具挑战的是公司IT、融资、运营等团队，是他的专业背景所了解不足的，这种情况下怎么样把这个团队力合在一起发生效率，对他来说，这是一个全新的课题。

　　以下为观点地产新媒体对上海办伴科技发展有限公司创始人兼CEO胡京先生的采访实录：

　　观点地产新媒体：联合办公发展势头比较猛，有预测称在2030年左右，整个联合办公占商办市场可能会达到30%左右，您怎么看这个趋势？

　　胡京：首先澄清一下，办伴不只是联合办公，不太希望简单被定义为联合办公，办伴其实想做一个面向未来的智慧办公。

　　联合办公或者共享办公只是办伴的一个组成部分，只是我们认为未来办公在线下可能的一种形态，这是一个前提。

　　联合办公和共享办公，只是向未来办公的过渡阶段，办伴做的远远不止如此，办伴还有线上系统，我们要打造整个面向未来的智慧办公场景。

　　第二，联合办公目前发展比较快有两点：一个就是合理的因素，另一个就是不合理的因素。合理的因素是联合办公、共享办公是代表未来办公的一种非常可能的趋向，企业、个人、组织对更加共享和更加灵活的一种追求，对资源的共享以及更多灵活性的追求。在这个点上联合办公的出现和发展很快这是必然要素，未来的世界一定是更加灵活、更加资源共享，这样才有效率，所以联合办公是一个发展方向，出现得多、出现得快是有道理的。

　　另一方面，中国整个房地产的地产转型，没有更多新的方向，联合办公这两年的增长速度某种程度上也是一窝蜂。所以说它的增速超过了100%、200%，所有人都往这方面转。但合理的增速是多少呢？我觉得这个还不好定论。

　　未来有30%转化为联合办公？这个我不能确定，但我相信未来十年内会有30%到50%以上的企业采用新兴办公的可能性，其中有多少联合办公？不一定。

　　未来的办公跟现在办公的解决方案又不一样，所以办伴提供的是未来办公解决的可能性，不止是简单的地产属性。

　　观点地产新媒体：对于联合办公这一块，您觉得是否存在一些问题需要在未来一段时间寻求突破的？

　　胡京：任何一个企业起步的时候都存在各种各样的问题，而且是不一而存，太多了，每个企业都有每个企业的大问题，从产品、选址、发展速度到运营服务能力，做表面文章还是做自己实际的功课，哪些在宣传，哪些在做事，种种问题。

　　我们每个行业在初期的时候，都会有联合办公各种各样的问题，包括产品是不是跟市场完全节奏匹配，起步期都是这样，所以出现各种各样问题是正常的。

　　我认为关键是这个行业从本身的运营、客户的匹配，资本市场上进入一个相对来说积极而理性的阶段，现在肯定还没有达到那个时候，这可能是未来很大、很宽泛的行业，目前说谁对谁错，还很难讲。

　　现在不是争论的时候，是大家共同努力把这个事情做起来的时候，所以我们从来不评价别人，别人对我们的评价，我们也当作一种参考。

　　这个行业远远还没有达到要相互评价大家长短的时候，这也不是一个做企业应有的心态，做企业你心态是，向外面向趋势和客户应该怎么样？向内面向自己的团队和产品到底是有没有价值？ 

　　观点地产新媒体：联合办公的运营核心，您觉得是哪一方面？

　　胡京：运营的核心，主要就是服务。

　　观点地产新媒体：有很多的一些联合办公品牌也在提服务，可是对于怎么样去做好这些服务，行业里面有没有一种共识？

　　胡京：服务这件事情本身就是一个共识，要让你的客户更舒坦，这本来就是一种共识，只不过对服务的定义可能大家的理解不太一样，我们理解的服务其实是叫比较宽泛的。

　　你弄的空间乱糟糟、又不通风、又不采光，本身基础服务就达不到，本身就是服务问题，因为这个行业带有很强的地产属性。

　　必须要按地产和空间的要素去考虑问题，这不是互联网，或者起步初期不是互联网，还没有破茧为蝶的时候，在没有变成蝶之前它就是虫子。

　　然后在这个空间里面的运营也是一种服务，在这个基础上提供增值服务，再通过我们的IT系统提供企业效率的供给，这是一揽子的服务，要做的事情非常多。

　　做好服务，这是这个行业的特征。这一点我比较同意马云说的一个观点：未来的产品，既是制造业又是服务业，我们做的这件事情有这样的属性，既是制造业，也提供出很好的空间产品、科技系统，同时过程中又是一个服务。

　　观点地产新媒体：行业里面像优客工场、Wework这些为了扩大规模而去进行并购，办伴是否有考虑这种方式来扩充自己的规模？

　　胡京：第一首先我从来不评价人家，没有意义。第二企业在合适的时候，并购一定是企业的手段之一，关键看您的并购是理性的还是为了吹泡泡，办伴目前还没有到这个阶段。

　　也有人找我合作，但在办伴目前的评估来说大家的模式、产品、盈利都未到成熟、可以并购的时候，你说骡子和马怎么并购？并起来你算这是马群还是骡子群？很难讲。

　　反正我们没有看到现在并购的这种迫切性，但肯定有一些企业感觉到了迫切性，跟自己的商业模式发展的产品相关，我很难评价这件事情。

　　观点地产新媒体：市场上很多联合办公品牌涌现出来，会不会出现产品或者模式上的同质化现象？

　　胡京：首先办公市场上，你说现在大家都已经形成品牌了，我觉得谈不上。所谓品牌就是一个人找办公室，首先就要想到这个企业，我觉得现在还达不到，不像酒店，你想去香格里拉，或者想去万豪，这个是花了很长时间才形成的，办公品牌还达不到。

　　现在办公的产品也达不到所谓同质化、非同质化，都还是在摸索阶段，客户该怎么样、产品该怎么提供，服务、配套该怎么提供，离同质化还远，可能在摸索过程中，有一些共同的举措而已。

　　观点地产新媒体：这种情况下模式可能也不是很清晰，办公企业想要在里面突围，您觉得可以从哪些方面来进行提升或者创新？

　　胡京：我觉得这个无所谓突围，大家都在想怎么样能够更加符合未来的趋势。

　　任何一个行业，想要符合未来趋势，就要更好了解未来发展可能性，洞察未来发展可能性，更好理解你的客户是谁，要什么。

　　第三，能够提供什么样的解决方案，对任何一个行业都是共同的问题，如何面向客户，提供更好的产品，专注做这个事情。

　　观点地产新媒体：您之前在绿地集团出来的？怎么看近两年很多地产人进入办公领域这个空间？

　　胡京：这是行业发展的必然趋势，增量市场没有那么大、没有那么多事要做了，存量市场是需要到了更新升级的时候了，这是一个自然的流向，不是新颖、新鲜的事情，这是一个行业必然趋势。

　　一个城市里面有那么多办公楼，大量存量等待着升级，提升价值。存量地产、增量的地产就那么多，肯定会往这方面，那边不需要人去了，那边没有什么新发展空间了，城市都是这样。