2018年6月房地产数据点评：销售再度回升、投资小幅走弱

　　分区域结构来看，本月销售再度回升来自高能级和较低能级城市成交的改善：1-6月东部商品房销量降幅较上月收窄1.3个百分点；低能级城市之间存在分化，1-6月中部、东北商品房销量增速较上月收窄0.5、4.4个百分点，而西部商则提高0.1个百分点。虽然三四线楼市韧性仍较强劲，但考虑棚改货币化安置力度走弱和高基数效应，我们仍维持三四线销量全年温和下行的判断。

　　对于主流城市而言，随着供给的逐步改善和去化率维持高位(中指监测14城开盘平均去化率2018年Q1、Q2分别为86%、91%)，一二线成交稳步回升，我们跟踪的6月一线4城、二线18城住宅成交同比增速为-3.7%、-5.26%，降幅较上月分别扩大8个、收窄1.6个百分点。

　　土地市场热度随城市能级下沉，全国土地成交回升

　　2018年1-6月全国房企土地购置面积1.1亿平米，同比增长7.2%，增速环比扩大5.1个百分点；1-6月全国房企土地成交价款5265亿元，同比增长20.3%，增速环比扩大4.3个百分点。尽管全国土地成交回升，但是从百城数据来看，重点的一二三线城市土地市场仍在降温，2018年1-6月百城宅地成交面积、出让金同比增速分别为12.8%、22.8%，增速较上月分别收窄10、13个百分点，6月百城宅地成交溢价率亦回落6.9个百分点至17.9%。这表明土地市场热度正随城市能级不断下沉，目前四五六线城市或是土地成交主力战场。

　　展望全年，我们认为行业资金收紧的趋势并未逆转，叠加限价令下项目利润率下行的压力，我们认为全国土地市场整体将逐步趋于理性。

　　销售向好提振新开工，投资小幅下行

　　2018年1-6月全国新开工面积9.6亿平米，同比增长11.8%，增速环比扩大1个百分点，6月单月同比增速为15%，增速较上月回落5.5个百分点。我们一直强调新开工更多和房企未来成交预期有关，随着6月成交的再度回升，企业开工意愿继续加强；但和销售走势预判一致，我们仍维持全年新开工温和下行的判断。

　　2018年1-6月全国房地产开发投资5.55万亿元，同比增长9.7%，增速较上月回落0.5个百分点，6月单月同比增速为8.4%，增速环比收窄1.4个百分点。6月开发投资小幅下行，在全国土地成交回升的背景下，我们认为6月土地投资或仍处于上行通道中，开发投资回落主要是受施工投资拖累所致，2018年1-5月土地、施工投资同比增速分别为52.2%、-2.9%，增速环比分别扩大2.8、收窄1.3个百分点(6月明细暂未公布)。

　　行业到位资金走弱，按揭利率继续上行

　　2018年1-6月全国房企到位资金7.93万亿元，同比增长4.6%，增速较上月回落0.5个百分点：其中，国内贷款、个人按揭1-6月增速为-7.9%、-4%，降幅环比扩大5.1、0.4个百分点，1-6月定金及预收款增速较上月小幅收窄0.2个百分点，自筹资金来源有所改善，1-6月增速环比扩大1.6个百分点至9.7%。利率方面，根据融360数据，6月全国首套房贷平均利率为5.64%，较上月扩大0.04个百分点。

　　风险提示事件：三四线销售加速下滑；信用风险扩大等