城市副中心定位第四职场区,人口密度超万人,北三县成环京最具价值区域!

　　6月21日，北京市终于公布了通州城市副中心的详细规划草案，但是要重点申明的是，这仅仅是一份草案，同时还处于征询意见阶段。

　　【1】

　　城市副中心以商务办公为核心主导产业

　　定位成北京第四职场区

　　北京传统意义上的三大职场区，分别是位于东部的国贸CBD，西二环的金融街以及西北部的中关村，分别是北京商务、金融及科技产业的集中地。

　　以上三大传统职场区创造了北京超过50%的经济产值，区域高端写字楼面积高度密集，办公面积超过了500万平米。

　　然而随着2016年北京市宣布五环内不允许再新增建设用地，同时又在2018年宣布五环内不再新增办公及商业面积，从而宣告了北京传统三大职场圈的发展戛然而止！

　　国贸CBD东扩计划终止！

　　金融街西扩计划终止！

　　中关村将重新定位科学城！

　　北京未来商务发展重心只能东移！在这一版的城市副中心的产业功能定位中，通州城市副中心明确被定位为三大主导功能：行政办公+商务服务+文化旅游！

　　很显然，城市副中心已经被定位为北京未来第四个职场商务中心区，在城区职场中心区被限制发展的背景下，城市副中心借势北京市政府动迁，未来将会大量承载城区的非首都功能产业及职场人口。

　　最关键的是，北京传统三大职场中心区的房价，目前均在10万+！城市副中心未来的房价走势显然会看齐其他商务中心区，未来五年，区域房价肯定站稳10万＋！

　　【2】

　　常住人口将达130万人，人口密度超过1万人/平米公里

　　将成为北京人口密度最高的区域之一

　　根据城市副中心的规划，2020年，城市副中心人口将会达到90万！

　　到了2035年，城市副中心的常住人口将达到130万人，而建设用地仅有100平方公里，人口密度将会达到13000人/平米公里！

　　而北京平均人口密度仅有1200人/平米公里，其中也只有东西城的人口密度超过了万人/平米公里，而城市副中心未来的人口密度将会达到1.3万/平米公里。

　　意味着城市副中心的居住密度将会超过海淀、朝阳等八大城区，从而成为北京未来居住人口最为密集的区域之一。

　　而根据北京CBD的大概估算，目前CBD地区大概创造了超过60万个就业机会。因此可以估算，未来通州城市副中心的运河商务区+行政办公，可能将会带来80-100万个产业人口。

　　目前城市副中心的常住人口约有80万人，未来15年将新增50万人，而就业人口将高达80-100万人，也就围着未来将会30-50万将会生活在城市副中心周边。

　　假设有60%的人，选择北三县居住，将会给北三县带来20-30万的居住人口，按照1.5个人/套房估算，预计将会新增15-20万套的购房需求。

　　也就意味着平均每年会给北三县带来1-1.5万套的购房需求，三年至少4-5万套的购房需求，可见一旦限购政策有变，北三县房价有可能会被瞬间引爆！

　　【3】

　　通州与北三县的三统一规划被曝光

　　骨架式交通全面实现

　　根据北京电视台的曝光，城市副中心与北三县的骨架式交通已经全面规划完成，未来城市副中心的产业人口可以很便捷通往北三县。

　　其中：

　　燕郊就有三座大桥：京秦潮白河大桥、徐尹路潮白河大桥及潞苑北大街潮白河大桥。

　　大厂有两座大桥：厂通桥及友谊大桥。

　　香河则有两条路：通香路及京哈高速路。

　　交通架构的初步完成，伴随着城市副中心的发展，北三县毫无疑问已经成为整个环京最具有投资价值的区域！

　　【6月24日，大山房产群讲座：北三县交通规划全面解析】

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