房地产数据点评：销售韧性、开工投资超预期 降准带来流动性改善

房地产数据点评：销售韧性、开工投资超预期 降准带来流动性改善

2018年04月19日 10:46

作者：倪一琛 周子涵

来源： 中泰证券       

   第一，销售韧性略超预期，关注二季度主流城市供给改善

   2018年1-3月全国商品房销售面积30088万平，同比增长3.6%，增速较1-2月回落0.5个百分点，但1-3月住宅销量同比增速为2.5%、3月单月增速为2.6%，增速较1-2月分别扩大0.2、0.3个百分点，3月全国楼市韧性略超预期。销售额方面，1-3月全国商品房销售额25597亿元，同比增长10.4%，3月单月增速6.2%，增幅较1-2月分别回落4.9、9.1个百分点，全国3月单月住宅销售均价同比增速4.8%，较1-2月回落8.2个百分点。

　　从区域结构数据来看，全国销量的韧性来自三四线乃至四五线楼市，表明楼市热度随城市能级仍在快速下沉，2018年1-3月东部、中部、西部商品房销量增速分别为-7.3%、14.6%、12%，其中东部增速较1-2月收窄1.8个百分点，中部则扩大3.9个百分点，但在棚改货币化安置力度走弱情形下，我们认为全年三四线成交仍将维持温和下行趋势；

　　对于主流城市而言，据我们跟踪的38城数据显示，2018年1-3月一线(4城)、二线(15城)、三线(19城)住宅成交同比增速分别为-35.5%、-17.8%、-12.8%，其中一线、二线降幅较1-2月分别扩大8.2、16.3个百分点，表明3月主流城市成交力度较弱。但结合草根调研情况来看，目前一二线城市仍是供给主导的市场，一季度重点城市开盘去化率仍维持在86%的高位，随着3月以来一二线预售证监管的边际放松，二季度主流城市成交或迎改善；

　　集中度方面，根据CRIC数据，2018年一季度TOP5、TOP20的全口径销售市占率为25.8%、47%，同比扩大3.3、5.2个百分点，行业集中度仍在稳步提升，但速率相较2017年一季度有所放缓(2017年去TOP5、TOP20市占率增幅为7.5、12.9个百分点)。

　　第二，土地购置量小幅反弹，溢价率持续回落

　　2018年1-3月全国房企土地成交价款1634亿元，同比增长20.3%，增速较1-2月扩大20.3个百分点，1-3月土地购置面积3802万平，同比增长0.5%，增速较1-2月扩大1.76个百分点。从百城数据来看，二线、三线城市一季度宅地供应量有所增加，累计同比增速分别为47%、29.9%；土地成交溢价率继续回落，3月百城总体溢价率为18.6%，创2015年下半年以来新低。

　　当前土地市场热度虽有所回落，但是地价依旧维持在较高水平，叠加融资难、回款慢带来的资金面影响，我们认为后续房企补库存力度仍需观察。

　　第三，开工大幅反弹，投资再超预期

　　2018年1-3月全国商品房新开工面积34615万平，同比增长9.7%，增速较1-2月提高6.8个百分点，3月新开工大幅反弹(超出此前预期)，我们认为这和三四线销售韧性超预期及房企为了加快供货、提高周转有关(预计主要集中在三四线城市)。

　　2018年1-3月全国房地产开发投资21291亿元，同比增长10.4%，增速较1-2月扩大0.5个百分点，3月单月增速10.8%，增幅较1-2月扩大0.9个百分点，投资表现大超预期主要来自两方面因素：1、新开工大幅反弹带动施工投资回升；2、由于土地成交价款反映到土地投资存在滞后性，3月土地购置费对投资拉动继续提升。

　　第四，行业资金面仍紧，但降准带来边际改善

　　2018年1-3月全国房企到位资金36770亿元，同比增速3.1%，增速较1-2月回落1.7个百分点，其中个人按揭、定金及预收款同比增速为-6.8%、11.2%，增速较1-2月收窄2.5、3个百分点。利率方面，根据融360数据，3月全国首套房贷利率5.51%，环比扩大0.92个百分点。

　　虽然当前行业资金面仍紧，但今晚央行突发降准，决定下调存款准备金率1个百分点、并要求各银行使用降准释放的资金偿还MLF。根据中泰证券银行团队的观点，本次降准将向市场净投放约4000亿资金(扣除偿还的MLF)、并改善中小银行的资金状况，市场整体流动性将边际改善，并引导资金成本下行。随着整体流动性放宽，我们认为将为行业带来两个积极变化：1、利率下行助推成交改善：市场利率下行或引导房贷利率的企稳回落，进一步降低居民的购房成本，助力成交改善；2、企业融资端迎改善契机：在接近1年半的去杠杆过程中，房企融资渠道加速收紧、融资成本持续上升，而随着后续市场利率下行，房企资金成本有望回落，融资难问题亦有望得到一定缓解。

　　第五

　　自上而下来看，行业整体需求韧性十足、流动性放宽带来边际改善，板块估值将迎来修复；自下而上来看，集中度中长期仍将稳步提升，我们继续看好攻守兼备的地产龙头，推荐：1、价值龙头：保利地产、万科等；2、租赁REITs标的：光大嘉宝。

　　风险提示：流动性改善不大预期；政策大幅收紧等。