杭州万科以冠军之势改写行业住宅属性

2017年，随着各地房地产调控政策的密集性出台，市场增速放缓，部分城市还出现了市场下行的情况。而杭州，得益于G20和亚运的契机，依然是大多数行业大鳄眼中的香馍馍，风景独好。各路英雄在楼市里披荆斩棘，迎来年终的成绩榜单。

据杭州透明售房研究院数据显示，万科2017在杭州市场商品房销售业绩达281亿，超出第二名33亿，当之无愧坐上杭州楼市第一把交椅。同时，万科、绿城和滨江的铁三角“第一阵营”格局被打破，其它开发商崛起势头迅猛。

在透明售房研究院公布的数据之外，万科杭州公司对外公布，2017年万科在杭州产城运营管理总资产破200亿元、泊寓房间数突破6000间、随园养老经营收入破亿元、美好家(家装)年度签约总额突破3亿元、印力商业布局杭州4个印象城、万纬物流杭州都市圈10个仓储园区……

前不久，万科集团董事会主席、首席执行官郁亮在万科南方区域年终媒体会现场称：在未来一段时间，我希望大家评价万科不再跟房产商连在一块……房产商这个时代已经结束了。为城市发展作出贡献、做配套服务的角色，更符合行业未来。

万科在杭州的发展局面，充分印证了郁亮的这一番话。但是，走好走稳城市配套服务商这条路，并非一蹴而就。市场冠军的背后，核心业务和新业务双引擎增长的动力究竟来自何处?

产品致胜，万科强势领跑住宅核心业务

2017年，万科在杭州地区销售业绩突破281亿，问鼎市场第一的位置。据其内部透露，2017年度回款突破300亿。可见万科杭州公司规模和效益并驾齐驱的实力。

产品力是业内品牌企业的试金石，而在杭州，显得更为苛刻。曾经地产圈流传着这样一句话，“在杭州做房地产开发，那是在天堂里过地狱般的日子”。经历G20之后的杭州，不仅人才大量流入，更是吸引了多家开发商进入杭州，市场竞争激烈不言而喻。而站在城市新高点之上的市场冠军，万科的含金量，自不必多说。

早在2010年，万科杭州便率先提出“住宅性能”，并依托西溪蝶园发布杭城第一本《产品说明书》，为其精工品质的奠定打下了坚实基础。而后，又首先提出“好房子、好服务、好社区”的“三好”住宅，成为万科集团的产品价值观。

2015年，在三好的基础上，万科杭州公司总经理李嵬带领团队提炼出的一套标准、系统的方法论——产品与服务主张，指导近几年住宅产品的性能实践。对于“产品与服务主张”，万科杭州团队还形成了工作文本主动与行业人士分享，此书被行业观察人士赞誉为“关于21世纪初中叶中国住宅进化状态的一份重要文献”。2017年住宅业务的市场业绩，已充分说明“产品与服务主张”三年沉淀的产品力在市场的认可度。

万科杭州“产品与服务主张”

此外，在这座以互联网著称的城市里，万科对于智能化社区的探索，再一次地走在了行业的前头。以2016年的星空项目为起点，首度试点落地由其和阿里智能联合发布的“全屋智能系统”，逐步推广至玉泉、溪望、西雅图和其它住宅社区。其中西雅图项目，毗邻云谷，更是规划成为为科创人士定制的智能化居所。据透露，2018年万科和阿里智能在智慧社区建设方面将进行更为深度的合作。

“市场的竞争，最终还是需要回归到一个产品力领先、产品力为王、产品和服务至上的大道上，坚持这一点肯定是没错的。”万科杭州公司副总经理张强日前在接受相关媒体采访时如此表示。

从1到N，城市机遇之下加速战略转型

如今，定位为国际化门户中心和科技创新中心的杭州，在创新产业、新型办公和商业方面有了更大的提升空间，对养老、教育、文化等城市配套服务也有了更大的需求。城市正在经历快速更新和跨越式成长的发展周期。与城市共生，这也是万科在杭州发展的基础逻辑，确切地说，是发展“城市配套服务商”的基础逻辑。

万科在杭州布局的4个万科中心

抓住城市对创新产业和新型办公的需求，经历2016和2017年的“厚积”，万科杭州的产办业务，以“万科中心”系列为代表，取得了突破性的发展。目前万科在杭州已布局黄龙万科中心、运河万科中心、奥体万科中心和良渚万科中心，分布于杭州城市的核心要塞和极具潜力的板块，可见其“雄心”。其中，发展最为成熟的黄龙万科中心已经吸引蚂蚁金服、有赞、百度钱包、美国秀秀等近50家新经济企业。

泊寓，2017始入杭州，便一举布局16个项目共计6000间房间，开业5个项目1421个房间，扩张速度不容小觑。物流业务，在杭州都市圈已落十“棋”，在电商基地和新零售重镇助力高标仓储建设，如今京东、顺丰、网易、海尔均是其客户。随园养老，已走出杭州，进入宁波、南京、苏州、无锡等长三角城市，布局100多个点位服务10万名长者。“轨道+物业”，首次联合杭州地铁进行地上地下一体化的开发，开启真正意义的TOD时代。销冠之冕已经不足以承载现在万科在杭州的发展格局。

目前万科在杭州的业务版图，除住宅开发和物业服务外，还发展了产城、产办、商业、长租公寓泊寓、随园养老、万巢教育、美好家(家装)、物流、“轨道+物业”等多个领域。

2017年11月，万科集团董事会主席、首席执行官郁亮在万科年度媒体见面会上表示，“今天，万科城市配套服务商，做的内容就是要成为美好生活的场景师，匹配我们的城市配套服务战略。” 现如今，万科在杭州形成的复合格局、打造的多场景服务，正是对其这些年城市配套服务商角色的最佳诠释，也是对美好生活场景师的有力注脚。

如何更好地把握“后峰会、前亚运”的发展周期，似乎是对杭州开发商转型的一大命题。万科在杭州的实践，似乎让我们看到了趋势。