楼市调控加码 房地产信托收益率逆势回升

今年9月30日，北京市住建委发布《关于进一步加强居住项目城市道路用地和配套设施建设管理的通知》，要求加强居住项目代征路及配套建设管理，保障配套与住宅同建设同交付。与此同时，中原地产发布的数据显示，2017年9月份楼市政策发布密集，单月合计多达45个城市（含央行等部门）发布了有关房地产内容政策52次，全国限售城市也扩大到了47个。

受到楼市限购政策的持续加码，今年楼市的“金九银十”与往年相比，可谓“冰火两重天”。中信建投研报显示，9月份，新房市场整体成交同比下跌33.6%，环比上涨5.7%。其中一线城市同比下降28%，环比下跌3.8%；二线城市同比下跌45.2%，环比下跌3.2%；三线城市同比下降27.3%，环比下跌4.1%。

“楼市调控新政对房地产信托会有所影响，但房地产行业是国民经济的重要支撑，而房地产信托一直以来是信托公司的主要业务，同时也是信托业务收入的主要来源。所以短期来看，对房地产信托规模增速影响会比较小。”著名金融信托基金专家孙飞向本报记者说道。

事实上，自2016年以来，房地产信托产品平均收益率一直处在“6时代”，今年2月份年均收益率为6.12%，到8月份涨至6.76%，9月份涨至6.99%，距离“7时代”仅一步之遥。

此外，最新数据显示，今年9月，金融、房地产、基础产业、工商企业和其他信托的成立规模分别为380.12亿、267.57亿、84.00亿、97.30亿和277.94亿元，房地产类信托产品环比涨幅最大，上涨了41.3%。

国投泰康认为，在楼市严格调控下，信托公司房地产信托规模依旧有较快增长，主要原因是近期银行贷款、债券融资、私募基金等房地产企业其他融资渠道受限，房企融资需求转向所导致。

本报记者查询发现，近日,四川信托发行并正在募集中的郑州北中昂平原信托计划以及蓉徽2号安徽六安信托计划，其平均收益率均为8%。其他房地产信托计划平均收益率也均超过7%。

一位中部地区信托公司从业人员向记者表示：“我们在发的产品的收益率也都差不多，是市场平均水平。主要是资金面紧，所以利率才高。对于投资者来说，建议选择有抵押的产品。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“从今年房地产调控的融资环境来看，最大的影响就是对于公司债等融资的管制，所以现在很多房企融资方面偏重公司债的规模已经不多了。近期房地产信托规模的加大也正说明国内公司债发行收紧以后，房企开始寻找更稳妥的融资方式。而信托本身是快速筹集资金的重要方式。另外信托基础上还会有衍生的金融产品，比如说信托产品投资一些私募基金，而此类私募基金最后也会进入房地产市场，本质上也是一种杠杆的策略，即可以放大杠杆。融资成本预计是会加大，这也是企业需要警惕的内容，同时也会限制房企的新一轮扩张。”

孙飞表示：“随着国内融资环境的进一步收紧，预计四季度房地产信托收益率会继续上升。”