三四线房贷增速太高调

今年上半年，上市银行在涉房贷款方面呈现出与去年同期截然不同的特点：

一方面，在房地产市场调控要求下，多数银行房贷增量少于去年同期，2016年上半年房贷狂飙的情况在今年不再延续，新增按揭贷款增速明显下滑。

另一方面，去年上半年上市银行房地产行业贷款压缩，但这一特点在今年上半年完全扭转，也就是说，在房企融资渠道收紧的大环境下，银行放出的开发贷却逆势增长。

还有一个重要特征是，在房贷的新增投放区域上，三四线城市房贷增速明显快于一二线城市。

综合梳理25家A股上市银行上半年数据显示，上市银行今年6月底对公贷款项下的房地产行业贷款余额较年初增加逾3600亿元，个人房贷增量则为1.76万亿元。而去年上半年，这25家银行房地产行业贷款较年初减少超过1800亿元，个人房贷增量约为2万亿元。

新增房贷增速下滑

随着25家银行陆续公布今年中报，几种类型银行上半年资产配置及信贷结构特征也一一呈现。

而与去年上半年新增个人贷款中住房按揭贷款占比超过九成不同，今年上半年这一比例仅为五成左右。在房地产市场调控、金融服务实体经济等要求下，今年上半年新增按揭贷款增速也明显下滑。

数据显示，截至今年6月末，上市银行住房按揭贷款余额较年初增长10.89%至17.92万亿元，增量近1.76万亿元，而去年同期房贷增量和增幅分别约2万亿元和16%。另外，今年上半年住房按揭贷款增量在总贷款增量中占比约34%，和去年上半年相比下降约10个百分点。

与此同时，上市银行个人消费贷款、信用卡应收贷款增速明显快于房贷增速，而相对于施行基准利率或者基准利率上浮10%的房贷业务，消费贷款利率也普遍较高，对商业银行整体资产端收益乃至净息差都有正面促进。

具体看按揭贷款，与去年同期数家银行新增贷款中房贷占比过半不同，今年上半年再也没有哪家银行出现这一情况。占比较高的工行和建行，上半年房贷增量也只在贷款增量中占比46%和44%。

而工行和建行也仍然是房贷大户，无论是房贷余额还是上半年房贷增量，都在国内银行中排名前两位，其中建行今年6月末住房按揭贷款余额在总贷款中占比高达31.66%，继续排名国内第一位。

股份行中，上半年房贷增量规模较大的则是招行和中信银行，分别超过790亿元和620亿元。其中，中信银行副行长方合英在业绩发布会上介绍，该行上半年信贷资源重点向资本占用及风险相对较低的个人贷款倾斜。中信银行上半年个人贷款增量也达到公司贷款增量的18.41倍。

中小银行中，南京银行和江苏银行房贷增速和增量相对较高。而宁波银行上半年房贷余额则较年初减少0.97亿元，是上半年唯一一家房贷规模下降的上市银行，据该行人士透露，主要是由于该行房贷业务利率竞争优势不大，希望把更多信贷资源投向收益更高的项目上。

而在房贷的新增投放区域上，三四线城市房贷增速明显快于一二线城市。以中国银行为例，该行上半年新发放房贷总体呈现“一线城市控、二线城市稳、三四线城市适度支持”的趋势，比如在16个热点城市的个人住房贷款的增幅低于全行个人住房贷款增幅（9.28%）。

交行首席经济学家连平近期也对记者表示，从金融资源配置角度来说，最近一年多以来按揭贷款在一二线城市投放量比较大，未来这些城市成交趋于收缩、房价趋于回落，按揭贷款在这些城市的投放不会持续增加，有可能会更多地向三四线城市倾斜。

开发贷逆势增长，提高准入标准

与住房按揭贷款放慢增速相反的是，不少上市银行对房地产行业发放的贷款有所增加。

虽然不同银行对房地产业贷款的统计口径可能略有不同，但主要包括开发贷款、经营性物业抵押贷款和其他发放给房地产行业企业的非房地产用途贷款，其中以开发贷为主。

数据显示，截至6月末，A股上市银行房地产行业贷款余额较年初增加3667.7亿元至4.68万亿元，增幅为8.51%，只有6家银行上半年房地产行业贷款较年初减少。而去年上半年，A股上市银行房地产行业贷款余额较年初减少约1800亿元。

从增量上看，今年上半年工行、中行和农行房地产行业贷款余额分别较年初增加722亿元、641亿元和524亿元，增量位居前三位。

其中，工行在中报中称，该行上半年调整优化房地产贷款城市分类管理，支持重点区域、大型优质客户的融资需求，推进纳入政府购买服务的棚户区改造融资业务，审慎把握库存消化周期较长的三四线城市新增住房开放融资，从严控制商用房开发融资及商业性棚户区改造融资。

农行副行长王纬则在该行业绩说明会上表示，上半年农行开发贷执行的策略分为优先支持类、审慎进入类、从严控制类和严禁进入类。具体来说，上半年农行优先支持城市棚户区改造和安全区普通商品房开发，审慎进入房地产泡沫明显地区，从严控制商业用房开发的经营性物业贷款，严禁发放政府土地储备贷款。

该行也在中报中表示，上半年该行重点支持经营稳健的总行核心客户、大型央企及国有房地产企业，择优支持具有区域市场影响力的一级分行核心客户；重点营销一线城市和三大经济带区域供需比合理、市场未出现明显过热的二线城市业务，择优支持其他区域二线城市及位于安全区三四线城市业务。

国家统计局数据显示，今年1~7月房企国内贷款额达1.51万亿元，同比增长19.75%，其中每个月新增贷款额都要高于去年同期，也就是说，在房企融资渠道收紧的大环境下，银行放出的开发贷却逆势增长。这与去年1-7月房企国内贷款额基本与2015年同期持平的情况截然不同。

而这也表明银行对房地产企业的信贷投放并未完全收紧，关键还是资产收益和负债成本匹配度的问题：在城市、客户、项目方面提高准入标准，提升房地产战略客户和优质城市占比，重点支持信用评级高、经营效益好、封闭管理到位的优质房企客户；项目分布上则支持刚需和改善型商品住宅项目，以及股东实力雄厚、位置优越的棚改及城中村改造项目。

值得注意的是，招行在中报中预计，房地产调控的政策效应继续释放，对房地产投资的不利影响将逐步显现。