市场热点转向租赁 7月销售继续下滑

 7月，房地产下半场刚开局就遭遇“寒流”，三四线调控持续深入及供应偏紧，市场未能延续6月份“翘尾”的趋势，甚至部分城市销售同、环比跌幅渐有加速的趋势，市场观望情绪浓郁，房企销售业绩也较6月大幅下滑，具体来看： 

  政策：租赁市场全面启动，政策全面铺开

  尽管7月份一二三线调控仍在加码，但政策聚焦点在关于租赁市场方面上。短短一个月内，1省4市相继发布加快发展租赁市场的政策，涉及多个方面，包括商改住、税收优惠等，其中山东省、武汉、和广州更是提出了“租购同权”，也在业内引起了不小的争论。而中央层面九部委也支持国企转型为住房租赁企业，并且已选12城市试点。从中央和地方的一些列举动来看，租售并举模式将成为楼市长效建设新重点，另外，大力培育租赁市场，一定程度上也将缓解未来热点城市供不应求的市场现状，抑制房价的上涨。

  市场：供、求同环比皆下滑，部分城市风险凸显

  7月份市场尽显淡季特征，供应、成交同环比双双下滑，市场观望情绪浓郁。企业与政府不断博弈之下，供应量同、环比下滑9%和19%；而供应不济进一步制约成交上涨，29个重点城市成交量高位回落，环比下降15%，同比下降33%，其中北京、济南、合肥同比跌幅均在70%以上。整体而言，各线城市成交量全线回落，同、环比跌幅渐有加速的趋势。

  另外，市场供不应求的态势并未得到逆转，多数城市库存仍在降，但郑州、合肥、成都等城市库存风险加大，由于成交萎靡，合肥、郑州环比涨幅都在10%以上，合肥更是连续两月大幅回升，消化周期也攀升至14.78个月，市场风险不容小觑。

  土地：成交面积高位回落，市场量跌价涨

  在6月土地市场显著升温，成交规模大幅上涨过后，7月份成交规模大幅回落，成交建筑面积和成交总价环比分别大幅下降45.5%和25.4%，但成交楼板价刷新了月度纪录，达到7610元/平方米，环比上涨幅度达到61.1%，主要由于一线城市本月成交占比提升，且热点二线城市如南京、杭州等也有地块集中出让，拉高整体均价，此外，三四线城市本月也有多幅高溢价地块成交。

  房企：7月TOP100房企整体的销售规模环比下降39.1%

  销售淡季之下，7月房企业绩普遍环比下降，TOP100房企整体的销售规模环比下降达39.1%。其中，TOP3房企单月业绩规模的环比降幅为20.1%，降幅最小，龙头房企的规模集中度继续保持了进一步的上升。但TOP4-TOP20降幅为47.6%，在各梯队中降幅最大，在6月冲刺业绩之后，后续进入休整期。累计来看，1-7月份碧桂园、万科销售金额均超过3000亿元，恒大也超过2800亿元，牢牢占据销售金额榜前三甲，全年来看，TOP3企业销售业绩都应该会超过5000亿元。

  对于8月份走势，我认为租赁市场仍然是政策的主要发力点，后续会有更多城市跟进，而类似上海“100%自持”租赁地块的出让或将在其他城市试点。销售上，供求上的压力仍较大，风险城市进一步增加，部分三四线城市由于调控收紧，面临变盘和调整，也会进入到风险城市的行列。整体来看，整个三季度市场变化状况将决定今年下半年房地产市场的走势。