一线城市租房价格停涨 楼市“刚需不刚“

近期，北上广深四大一线城市租房价格纷纷停止上涨。

由于中国目前房屋租赁市场并不规范，个人出租约占整个市场的80%，一线城市该比例略低。目前缺乏全国统一的、能够完全代表各城市真实房租变化水平的数据，但一线城市中介租房数据对于房租变化的趋势具有一定代表性。

当然，一线城市租房价格停涨既有短期季节性因素影响，又有各地加大公租房建设、住房需求集中释放的中期供需因素影响，还有居民收入增幅放缓、人口拐点带来的流动人口减少的长期人口因素影响。从根本上讲，房屋租赁市场是城市普通居民真实住房需求的综合体现，也是未来由租房转为购房群体的所谓刚需支付能力的综合体现。

在租赁市场供需端，2016年以来，居民加杠杆购房需求得到了集中释放，不仅解决了部分首次购房群体的需求，更多的是投资与投机需求的释放。刚需的减少和部分以投资为主的购房者为缓解月供压力选择将房屋进行出租，打破了房屋租赁市场的供需平衡。另一方面，地方政府也在不断加大公共租赁住房与自住型商品房的投放力度，以保证中低收入阶层的住房需求。根据北京市住建委公布的数据，未来五年，北京市将通过集体建设用地安排租赁住房供地1300公顷，建设租赁住房50万套，安排自住型商品房供地1020公顷，建设25万套自住房。公租房与自住房供给的显著提高，将更多地满足居民的首次购房需求，也将减轻商品房需求压力并压低房屋租赁价格。

更为重要的是，近年来经济脱实向虚趋势明显，在天量货币供应背景下，大量资金“用脚投票”选择进入虚拟经济，实体经济投资回报率显著下降。据统计，整体上市非金融企业投资回报率由2012年的9.9%逐步下滑至2016年1季度的6%，2016年至今虽有所回升，但仍在7%左右徘徊。实体经济不振必然带来城镇居民可支配收入实际增速的下降，该数据已从2011年的8.4%以上滑落至今年一季度的6.3%。当然，该数据并未考虑收入分配差距及财产性收入影响因素，事实上高收入阶层普遍为有房一族，其收入更多的来源于资产性收益，而中低收入阶层收入主要来源为工资性收入。从这点看，应届毕业生工资更具有代表性，据智联招聘统计，2017年应届毕业生平均月薪为4014元，同比下降16%，是连续第二年下降。因而，刚需群体收入增幅的下降不支持房屋租金的上升。

在金融去杠杆不断深化、美联储加息频率不断加快和资产负债表缩表背景下，银行作为金融媒介获得资金的成本未来仍将缓慢提升，市场利率也会在其带动下逐渐上升，可以说楼市定向加息才刚刚开始。近期北京、上海等一线城市部分商业银行已将首套房贷利率上浮至基准利率的1.1倍，二套房贷为基准利率的1.2倍，更有少数银行停止了房贷业务。对于投资购房者来说，资产价格是浮动的，但加杠杆购房的负债却是刚性的，市场利率的提升将使投资者月供支出显著增加，但因无法通过提高房租传导压力，其现金流会逐渐吃紧，选择出售锁定收益并投入货币型理财市场或许是当前最佳选择，随着越来越多的投资者明白这一道理以及居民居住需求更多的由自住房和租赁房满足，商品房投资回报率会因此有一个向市场平均投资回报率回归的必然过程。