龙湖40座天街与50亿收详解

“我们的目标是，到2020年整个集团的租金收益达到50亿，这是集团很重要的一个战略目标和重要指标。”

到2020年租金收入达到50亿，是李楠从凯德转战龙湖之后，吴亚军给龙湖商业定下的目标。担任龙湖集团商业地产部总经理两年，李楠交出了自己的成绩单。

据观点地产新媒体查阅，截至2016年底，龙湖商业已成功布局西部、环渤海和长三角三大板块，累计开业商场数量21个，开业商场面积近200万平方米，分布在北京、上海、重庆、成都、杭州、西安等核心城市，商业整体出租率95.1%。2016年，龙湖投资性物业收入20亿元(剔除营业税前)，同比增长35.2%，毛利率74%。

5月25日龙湖商业的活动上，李楠亦不吝向在场媒体分享了有关龙湖商业城市地图、发展战略以及未来想象。

龙湖商业城市地图

地段论在每一个商业地产人心目中似乎都排在首位，龙湖李楠也并没有例外，在龙湖商业城市地图中，地段亦是首要的考虑因素。

“龙湖希望能够在国家重点一线和二线城市实现网格化的布局，在这些城市里面的核心的居住人口密集区以及核心交通节点和地铁上盖的节点开发天街的产品。”

李楠介绍，龙湖的商业布局主要集中在西部、环渤海和长三角三大板块，其中以北京和上海发展规模最大，目前公司在北京已有六个项目，上海也已有四个项目。

此外，龙湖亦在积极寻找合适的机会进驻其他的城市，包括广州、深圳等，拿地方式也不仅限于一级市场公开出让，包括收并购、合作等多样方式都会积极探索。

有别于过去商业围绕住宅作为配套的传统捆绑辅助拿地做法，李楠透露，龙湖关于商业的投资正在发生一些改变，商业项目的独立判断、获取将成为新常态。

“大家可以看到最近的一些项目，比如说南京，一些核心一二线城市的商业项目，确确实实是商业非常明显的发展节点，其实我们也在独立地判断、获取项目。”

在购物中心的定位上，有别于大悦城、太古等购物中心的特色化定位，龙湖的购物中心更多地是强调“极致差异化”，即每个购物中心的定位都依据这个购物中心吸引和覆盖的客群的消费习性和消费观念来做定义。

“我们的特点是，每个购物中心都是一个极致差异化的产品，精准营销和定位的产品。”

除此之外，城市空间多样业态的构建，也正在逐渐丰富着龙湖商业的内涵。

“购物中心也好，或者是商业的空间体也好，事实上有很多的跨界和融合可以捆绑在一起做，甚至不仅仅是我们所能看到的长租公寓或者是写字楼，未来包括医疗、健康、体育运动、娱乐很多的业态都可以跟商业嫁接在一起，形成一个更加良好的生态圈。”

40座天街的未来想象

除开极具龙湖特色的商业地产城市地图，李楠亦和观点地产新媒体分享了关于龙湖商业未来发展的美好版图。

“龙湖未来三年计划新开业的天街， 2017年开业5座天街，2018年3座天街， 2019年7座天街， 到2020年龙湖商业旗下开业商场总量将超过40座。”

李楠还透露，在经营业绩上，集团对商业的短期要求是今年能够达成租金收入25亿以上的税前目标，长期要求则是到2020年商业地产占集团利润份额应该达到20%以上的水平。

据观点地产新媒体不完全统计，2016年龙湖在全国共揽下超43宗土地，其中超14宗为商业或含商业的地块，无论是从数量上还是规模上，都远超往年。

对此，李楠就表示，龙湖对于商业地产的发展战略其实从来没有转变过，媒体观察到的数量上的增多，“可以说是必然，也可以说是偶然”。

李楠解释称，这主要取决于拿地的机会，有时候地产市场上突然出现了比较多的好的机会、优质资源的时候，好的品牌都会去拿。

而在坚持以每年销售回款10%投入到商业地产发展中的同时，龙湖亦有意进行基金及轻资产方面的尝试，包括在2015年和2016年分别两次引入加拿大退休基金投资苏州、重庆两座天街。

对此，李楠则称，龙湖并没有刻意追求轻资产的运营模式和方向，目前公司大部分的购物中心都是完全持有、独立投资的。但其同时亦表示，“并不排除商业未来走跟基金合作的道路，走轻资产的方向”。

李楠称，龙湖跟基金的合作，实际上也是在学习更多的基金管理的经验，公司也跟基金有一些学习的体会，未来不排除有一些基金和轻资产的运营模式。

李楠笑称，未来购物中心真正的生意达到一定的阶段，轻资产的模式相信可以嫁接和实现。