土地低溢价成交难掩虚高本质

  与全国楼市成交普遍清淡不同，春节后各地土地市场拍卖分化明显，其中北京、上海显得更理性，而深圳、南京、长沙等地依旧火爆。

  以上海节后首场土地拍卖为例，位于临港南汇新城的三幅宅地，溢价率分别仅为0.85%、1.76%和0.41%。同样，北京节后首场拍卖的房山区两宗地块溢价率也只有10%左右。表面上看，节后京沪两地土地拍卖十分理性，均实现了低溢价成交，似乎房地产调控政策发挥了大作用。然而，透过土地低溢价拍卖表象，便可发现地价其实一点也不低，仅上海三幅宅地折合楼板价均超2.1万元/平方米，如果折算成房价每平米将远超3万元以上。

  这里，不妨以一个3至4口之家购买100平米住房计算，加上装修及基本家俱费用，至少在400万元以上，按照该家庭2个大人和1个或2个小孩的实际，假设在上海该家庭处于中等收入水平，年均家庭收入20万元，该家庭至少需要20年以上收入才能还清购房住家债务本金，再加上利息支出，至少需要30年收入才可还清债务。特别需要提醒的是，该家庭在30年内不但要节衣缩食，而且不能出现任何意外，否则债务偿还就成大问题了。

  由此可见，尽管土地低溢价成交，但还是摆脱不了高房价对刚需群体硬生生的“侵吞”。回头来看，在去年已在国家层面形成了“房子是用来住的”之共识，同时绝大多数一二线城市自去年10月份以来就出台了房地产调控的多项举措，得以勉强遏制了土价与房价双双过快上涨的势头。就现实而言，全国房地产市场除了上涨放缓之外，几乎难以看到房价理性的有序下跌。如果按照国际上目前流行的房价收入比标准来衡量，一般家庭用10年以内的总收入实现购房住家的愿望，才算得上房价收入比处于中等合理水平。

  因而，当面对土地出现低溢价成交的“可喜变化”时，实在让人一丁点儿也乐观不起来，更何况深圳、南京、长沙等城市的土地还在演绎着高溢价成交的火爆“表演”，更令人“望洋兴叹”。不得不说，地价房价一时的高企并不可怕，可怕的是已经持续多年的高企价格依旧唱着“独角戏”，全然不顾刚需群体的饥渴和煎熬停留在高空不愿落地。负责任地讲，高企的地价房价已在“侵吞”经济发展的成本，我国经济下行压力迟迟难以消退与房地产业的过度疯狂息息相关，市场经济的发展规律已透视出我国经济依赖房地产业发展的“病根”，经济界也已认识到“房子是用来住的”的内涵，明白了炒房和投资房市带来的实际危害。

  凭心而论，如果不在土地供给侧改革上下“狠心”，不依据各地常居人口的实际变化和刚需群体需求的实际，以及根据其经济收入的现状来科学核算土地供给规模和地价标准，最终不管如何调控房地产，也走不出高房价的怪圈，甚至会在高地价倒逼下，不断推高本已高得不着边际的房价。

  故此，要想实现房地产经济的平稳落地，让刚需群体买得起房住得起家，当务之急除了尽快出台遏制炒房行为和非刚性需求投资行为的房地产税之外，还得立马出台适应当地常住人口变化的土地充足供给保障制度，以及制定适应当地经济收入水平的合理地价标准，并配套出台与之相适应的信贷政策和投融资政策，推行倒逼式资金管理新规定，避免各类资金出现唯独偏爱房地产业的行为，建立起房地产健康发展的长效机制，从源头实现地价和房价与各地实际经济收入科学匹配的回归，从而让人们有“居者有其屋”和“安居更乐业”的获得感。