揭秘“走过场式”房产评估

　 少数房产估价机构违反市场竞争规则和职业道德,进行低价恶性竞争,导致估价报告质量不高,不仅给银行带来风险,也损害了群众的利益。

　　今年12月1日施行的资产评估法,解决了房产评估“法律责任不够明确,违法成本不高”的问题

　　“花钱‘买’来的评估报告,能用吗?”

　　电话里,正在山东买房的孙慧慧向记者倒起了苦水。她购买的一套百万元的二手房,按房产中介的要求交了近5000元的房产评估费,相当于房子总价的千分之五,却根本没有人上门评估,就是花钱拿个报告。

　　所谓“房产评估”,是指银行在审核购房贷款时,对购房者抵押的房屋价值进行评估,以控制贷款风险,一般由第三方机构来执行。

　　房产评估,是购房的一个重要环节,但正如孙慧慧的疑问,如今的房产评估市场却出现了不少问题。

　　不过,在业内人士看来,房产评估市场不规范的问题将得到解决。自今年12月1日起施行的资产评估法,对房产评估作出了诸多规范。

　　不规范评估影响不小

　　记者多方走访并以购房者身份咨询发现,在北京、上海等城市,向购房者收取房产评估费是普遍现象。多数银行将房产评估作为贷款的前置条件,并要求贷款申请人承担评估费,由评估公司收取,收费标准为房价的千分之一至千分之五不等。

　　正因如此重要,根据住房和城乡建设部房地产估价规范,注册房地产估价师必须到估价对象现场,实地查勘估价对象状况,还要现场拍照记录。

　　去年刚刚在北京买房的市民余晓乐告诉记者,房产评估师曾专门到家里进行测量评估,“我觉得还是很专业的,评估师在进门和出门前,还要求我帮他拍照,他也进行了很多实地拍摄”。

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会研究中心主任王欢在接受《法制日报》记者采访时说,房地产评估对老百姓的影响是多方面的,“如果仅从房地产估价的业务构成来讲,最大的一个业务占比是房地产抵押估价,一般最简单的就是民众买卖二手房时找银行贷款,需要评估机构出具评估预案,包括企业的融资和发展也涉及到企业的房地产抵押,申请贷款”。

　　“如果评估机构不规范,唯利是图,低价恶性竞争,对低质量报告不关注,迎合当事人的要求去高估,那么当事人拿着这个被高估的评价报告去找银行,就可能得到超乎原本应得的抵押贷款。”王欢向记者介绍说,从银行的角度上来讲,它的风险会被放大。如果出现系统性的此类问题,整个社会可能出现较高的金融风险。

　　此外,据王欢介绍,还有一类业务就是征收评估,比如说老百姓的房屋拆迁,需要进行征收评估,“如果评估机构不客观公正,那么出来的评估结果无非两种,一种是恶意高估,高估老百姓的房价,和被拆迁人的相关当事人串通骗取国家资产；另一种是有些征收部门存在不规范行为,为了降低成本等原因克扣老百姓的补偿款,可能市场价值是100万元,补偿款却只有80万元,这样老百姓就是损失方”。

　　“第三种业务类型是现在比较多的市场鉴定估价业务,在房地产行业也比较多,能不能得到一个公开公正的评估结果,关系到鉴定相关当事人的权利权益是否受损。还有一种就是目前正在开展的,也是将来要推行的房地产相关税收,也就是税收的税基评估。比如你家的房子值多少钱是作为税收征收依据的。目前很多省市已经在开展这项工作,涉及房地产税之类的资产评估都由评估机构批量评估,这个评估的准确性直接影响纳税当事人的税负公平问题,影响当事人的切身利益。”王欢说。

　　部分评估如同填空

　　不过,这样原本应该属于正常的现象,在一些地方却成为了“鲜见”。据一些购房者反映,所谓评估,只是花钱买报告的“走过场”。

　　孙慧慧告诉记者,交完钱就没人再提评估的事,她既没见到估价人员,也没看到评估报告,“整个过程都没有评估人员进过家门,最后只收到一张标有‘预收评估费’字样的收据,连发票都没有”。

　　那么,这样不去现场就出具的评估报告是怎样生成的呢?

　　对于这一问题,受访的业内人士并没有全盘托出,只是个别房屋评估机构的工作人员透露说,“肯定存在拿广告充当交易案例的情况”,也有评估师坦承,“评估报告就是先下载广告,再在现成模板上填空”。

　　一家房屋评估机构的工作人员通过微信向记者介绍他们的一种操作方式:“我们都有专业模板,被评估房产的位置、面积、楼层等所有的数据都是空白的,一旦接受委托,直接在网络上搜集被评估房产所在小区的售房广告,然后简单地进行计算,就像填空一样把空白处填上,一份报告就完成了,有可能上午委托,下午就能出报告。”

　　“将广告作为交易案例,在我们业内叫挂牌价值。评估师的评估方法就是找三套以上、跟需要评估的房子在地段等各方面比较接近的房子进行比较。不过,按相关规范的要求,是要找真实交易的案例。”王欢说,“不管你是从什么渠道拿的,是从有关部门拿的,还是市场上的中介机构,或者实体公司拿过来的,应该是真实的交易案例。”

　　按照王欢的说法,上述评估机构所透露的评估方式“的确是行业中存在的问题”。

　　“特别是规模小一点或者实力差一点的评估企业可能存在这样的问题。为了承揽业务搞低价竞争,一些评估机构没有资源去挖掘数据、采集数据、购买数据,就从互联网平台去查一些相近的房子挂牌多少价,然后进行适当调整,把价格下浮10%或5%,遵循一定的技术处理之后作为案例。”王欢说,相比之下,一些大型机构普遍建有自己的案例数据库,或者通过其他渠道购买专业数据公司、中介机构等的数据。

　　据王欢透露,不采取正规方式,“就在网上一搜索,然后报告就出来了,这种现象也是住建部门整治的重点。它的主要体现是低价恶性竞争。我们在进行企业座谈时,规范的企业都在反映低价竞争问题,因为这个行为成本低,随便在网上一找,三下两下就提交给相关的委托人。有的委托人也并不在乎报告质量的好坏,他们实际上只需要一个评估结果,所以导致这种比较突出的现象。低价竞争、估价报告质量低是目前行业中比较严重的问题”。

　　法律责任不再模糊

　　少数估价机构违反市场竞争规则和职业道德,进行低价恶性竞争,导致估价报告质量不高,影响了行业的社会声誉。

　　作为业内人士,这是王欢总结的房地产估价行业当前存在的主要问题。

　　究其原因,王欢认为,一是此前估价人员和估价机构的相关法律责任不够明确,违法成本不高,让不规范从业行为有漏洞可钻；二是执业环境有待改善,社会公众等委托人选择估价机构,更多看评估结果,而不是执业质量,评估活动更多成为了程序性要求；三是行业监管和行业自律还有待加强,行业信用体系还不够健全,失信惩戒机制尚未有效建立。

　　记者注意到,针对“相关法律责任不够明确,违法成本不高”的问题,今年12月1日开始实施的资产评估法中已有所涉及,明确了权利责任和义务。

　　王欢向记者介绍说,按照原有的规定,委托人对所提供材料的真实性负责,评估人员只是进行基本审查,在没有理由怀疑是假的或伪造的情况下,依据提供的材料进行评估。对于恶意造假,出于基本常识无法识别的话,产生的问题是由委托人自己承担责任。

　　“在资产评估法中,关于法律责任的问题进行了明确的规范。委托人提供的相应的、所需的材料,评估人和评估机构有核查和验证的义务,要对评估报告的真实性负责。”王欢说,资产评估法的实施把责任全部拿到评估师和评估机构身上来,就算是委托人恶意造假,如果评估师和评估机构没有尽到相应责任,出了事儿也必须承担责任。