傅冬亮：看好房产股权众筹和轻资产

   2015年，中国经济进入转型期，新一轮改革与产业革命的浪潮席卷而来，不论是信托、私募还是资管、银行等机构，都在主动或被动地转型。最终能在新一轮竞争中留下来的，一定是具有主动管理能力的内涵性金融机构。

  近日，上海乾立股权投资基金管理有限公司执行总裁傅冬亮在接受《中国房地产金融》的采访中谈到，乾立基金作为国内领先的基金资产主动管理机构，主动应对地产金融业的转型，并已有自身的相配套的发展计划和战略。

  主动管理应对转型

  据悉，乾立基金在2015年初，就建立了两个部门——房地产股权投资部和房地产项目并购部，并配备了专业、人员。乾立可以与优质开发商共同参与土地的招拍挂或共同拿地的投资，从而介入整个项目的最前沿。举个例子，如果土地款总共10亿元，乾立可能会参与原始投资的30%到40%，即出资3亿元到4亿元，共同参与招拍挂的拿地事项，地拍下后由平安不动产等大型金融机构进行后续配资。而且，这里的配资不是指银行的开发贷款，而是指开发贷款前的一些名股实债的配资。可以说，这是乾立第一个真正意义上的股权投资房地产项目。

  房地产项目并购部主要是并购一些成熟或者半成熟的资产或项目。对于一个已经成熟的物业，乾立可能会采用自有资金加一定杠杆资金把项目或物业收下来，做一些资金的结构化或运营增值服务。傅冬亮认为，虽然乾立基金行进的步伐不算太快，但是保持严谨和稳健。

  股权众筹和轻资产运营

  另一方面，乾立也在探索房地产投资领域的互联网化和轻资产运营。傅冬亮认为，这是行业现在或未来的趋势，乾立也一直在学习和关注。

  一是房地产项目的股权众筹。股权众筹的意义在于，在房地产项目拿地之后，可以通过“领投+众筹”的模式降低开发商的运营成本，另外还可以通过众筹这个金融工具提前锁定客户。因为有了众筹后，投资与消费可能在同一领域了，买众筹产品的人很可能就是买房人。锁定客户后可以做一些金融理财的方案，这是轻资产运营方面的股权众筹。

  二是轻资产运营。轻资产运营的理念，是互联网与人的交互和参与。这种模式下的社交人群、消费数据或人群积累，是带有互联网精神的。比如现在流行的长租公寓，就是二房东模式，青客、魔方公寓都是这种模式。“这种模式就是，在一二线城市租下整栋楼，租下之后对其进行改造，然后进行一定的主题定位，比如说专门租给年轻人的，专门租给IT的，甚至现在还有专门出租给白领女性的。这些公寓的租金比住酒店的费用便宜，同时更带来了家的感觉，又能让年龄相近或志趣相同的人，在休闲之余参与社交。”傅冬亮说，这是一种轻资产运营的模式，还有“WE-WORK”的共同办公模式，都是乾立正在学习和关注的。

  值得注意的是，轻资产运营看中的不是纯租金收益，而是随着规模壮大并有一定客户群后，可以做一些有针对性的增值服务，真正地以运营为主，这是用互联网思维做房地产基金运营。正如傅冬亮所说，除了传统的直投、并购业务，在股权众筹和准资产证券化方面，乾立都在关注，等待适当的时机，乾立也会伸出手，不会错过好的项目。

  “房地产虽然已经从黄金进入到了白银（时代），但是它未来好玩的地方会越来越多。轻资产跟互联网+股权众筹是我看好的，就是一些比较好的资产端，通过运营产生价值。而不是通过简单的资金出价值。”傅冬亮表示。

  无论在地产转型期，还是在金融创新领域，乾立基金一方面要做好自己的基础资产，包括大类资产的配置和布局；另一方面，要时时瞄准市场最新的案例或是模块去学习。同时，还要把公司的自身发展定位在国内的一线私募基金的水平，可以说，乾立需要这样一个行业定位。