隐形土豪资管公司围猎地产资产

信达地产(600657.SH)在1月7日发布公告，称公司以33.9亿元竞得杭州上城区一地块。

这是信达地产在半年时间里的最新一次出手，2015年至今，信达地产已经豪掷170.79亿元通过招拍挂拿地，这大大超过了2014年的手笔。聚光灯下，信达地产在公开市场纵横捭阖，背后却是不良资产管理公司潜行已久。2015年之前，四大不良资产处置公司(AMC)大多通过基金等金融手段为房企提供融资服务，新形势下，这些隐形土豪已经转变策略，开始直接收购房地产资产，行业集中度将进一步提升。

抢购土地

信达地产公告显示，2016年1月6日，公司通过现场竞买方式取得杭州上城区南星单元B-02地块，最终成交总价为339000万元。地块面积为3万平方米，土地用途为住宅(设配套公建)用地，容积率为2.8，出让年限分别为70年、40年。

这是信达地产密集拿地的最新动作。从2015年7月起，信达地产分别在合肥、上海、深圳拿地，分别耗资33.6亿元、72.99亿元、30.3亿元，加上此次加码杭州，半年内信达地产豪掷170.79亿元疯狂拿地。

疯狂拿地也带来风险。在拿下上海新江湾地块仅一个月后，1月6日，泰禾集团发布公告称，泰禾与信达地产达成协议，将以11.3625亿元参与上海新江湾项目开发。泰禾集团董秘洪再春对外表示，合作之后泰禾将作为项目的主要操盘方负责项目的开发和运作，信达地产会参与管理。

克而瑞信息集团研究中心朱一鸣认为，AMC旗下房地产公司直接操盘进行房地产开发有很多局限性。开发和周转速度是信达地产这一类公司进行房地产开发的硬伤。城市布局的有限导致在新进城市会推高此类公司的销售、行政费用。同时，信达地产等并不具备标准化和品牌溢价。

信达地产内部人士仅仅向中国房地产报记者表示，信达地产重点关注一线城市和有潜力的二三线城市。

在房地产与金融资深评论人黄立冲看来，信达地产主要承接建设银行不良地产资产，项目公司出现在信达地产组建之前，地方强、总部弱是其固有问题，城市布局相对混乱。信达地产布局了不到20个城市，相较大型房企如绿地和恒大分别进入了80个和147个城市，差距较大，且大多布局在信达发家的浙江省。

信达地产在2010年进入了内部调整年，积极向万科、金地等公司学习标准化和信息化建设，加强集团管控，同时大力加强成本控制和城市与产品研究等。

此后，信达地产加大了在招拍挂市场上的拿地频率。2011年至2014年，信达地产每年的规划建筑面积增长分别为56.84万平方米、121.92万平方米、169.7万平方米和304.48万平方米，呈现跃升态势。

2014年，信达地产的营业收入为48.5亿元。一年营收48.5亿元，却撬动了170.79亿元的地块，资金来源于信达地产2013年提出的“金融地产”模式。除了银行贷款、股权质押、增发等常规金融手段，信达地产母公司中国信达资产管理股份有限公司(以下简称“中国信达”)还通过基金提供委托贷款，通过基金进行股、债权投资和通过基金吸引合作对象等方式为信达地产输血。

策略转变

随着房地产市场下行，AMC纷纷转变了以金融手段介入房地产开发的手段。

2014年6月，中国信达以22.57亿元承债式收购嘉粤集团下属5家房地产公司的100%股权。

2015年8月，信达收购了东直门国盛中心。这是二环核心区的一个著名烂尾楼，资产优良但问题纷繁复杂。过去7年间，因为项目产权纠纷始终未能处置。信达通过不良资产业务介入，辅以投资和综合金融服务，成功清理了多方债权及股权关系，最终项目得以顺利复建。

2015年初，东方资产收购了上海证大超过50%的股权。尽管目前东方资产计划将股权易手，但值得注意的是，11月19日，上海证大参与了由资产处置法院举行的公开拍卖并竞投成功，将以总代价约3.44亿元收购位于江苏南京的相关物业，总建筑面积2.63万平方米。

中国信达尚未对中国房地产报的采访要求作出回复，但在1月7日举行的银行业例行新闻发布会上，中国信达资产管理股份有限公司总裁臧景范表示，中国信达正在推动核心业务不良资产经营的转型升级，一是从传统金融类不良资产向金融和非金融类不良资产并重转变，二是从问题资产向问题资产和问题实体并重转变，三是从单一处置不良资产向为客户提供综合金融服务转变。

朱一鸣由此判断，未来，四大AMC收购地产资产的规模与力度将会加大，房地产市场的行业集中度将会空前提高。