房价去年涨14% 外地购房者重回市场

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　“真是‘年初不出手、年末徒伤悲’啊！”去年初错过买房时机的李先生，如今在更高的预算下，只能外移置业地，从武汉二环内的滨江区域，转移到三环内新区。

　　近几年相对温和的局面，让很多像李先生一样的购房者判断失误。刚刚过去的2015年，武汉楼市突然迎来全面爆发，新建住宅成交量高达22.4万套，比2014年增长24.6%，连续第5年刷新年度交易纪录，住宅销售套数位居全国第一，住宅成交面积位居全国第二（仅次于上海）。

　　去年，武汉房地产市场最大的特征是：积压三年多的改善型、投资型需求全面释放，不仅拉升了成交量，也让住宅均价从年初的7932元/平方米，增至年末的9000元/平方米，涨幅接近14%，创下2011年以来最大涨幅记录。

　　故事
　　等降价却等来大逆转
　　去年初，李先生计划买房。他看中位于武汉长江二桥和二七长江大桥之间的一个滨江楼盘，110平方米的户型，报价不到9500元/平方米。

　　“这个楼盘在2013年底开盘，我去看的时候，每平方米价格已经降了500元，当时我预计还会降。”因此，他迟迟没有出手。

　　从去年4月起，原来一直催着李先生下订的置业顾问，不再给他打电话。当他7月再去看房时，发现价格已经涨到1.1万元/平方米。8月后，光谷、沌口相继拍出新“”，李先生后悔不迭：“看来涨价在所难免。”

　　到去年底，李先生看中的滨江楼盘，报价已经超过1.2万元/平方米。而且，整个大徐东片区一年前有5个楼盘在售，此时也只剩下2个。

　　“这个时候再出手，预算已经不够，最后我只能选了仁和路的一个项目。”李先生说，这个楼盘的价格，也从一年前的9000元/平方米，涨到了1万元/平方米。花了更多的钱，置业地却从二环内滨江，移到三环内新区，让他十分懊恼。

　　盘点
　　全年房价涨幅达14%
　　李先生的经历，只是武汉楼市的一个缩影。

　　从去年9月起，该市新建住宅月度成交量始终保持在2万套以上。全年成交22.4万套，比2014年增长24.6%，连续第5年刷新年度交易纪录。住宅销售套数居全国第一，连续5年稳居全国三甲之列；住宅成交面积居全国第二，仅次于上海。

　　“2014年9月，武汉去化周期最高峰达11个月；但2015年9月，去化周期已经降到8个月左右。”武汉市房管局人士介绍。而中国指数研究院的数据显示，去年武汉新建住宅市场供应量为2226万平方米，与成交量之比为1：1。而在南湖等区域，供应与需求比更是达到1：2，已经出现结构性短缺。

　　价格方面，到去年底，新建住宅均价突破9000元/平方米，比年初上涨近14%。

　　值得一提的是，由于武汉逐步取消经济适用房，去年5000元/平方米以下房源成交量仅占总量14%，比2014年下降12个百分点，创下历史新低，成为武汉房价上涨的主要原因之一。

　　但商品住宅价格上扬，也是不争的事实。特别是在主城区，去年第四季度集中推出多个“2万+”楼盘，销售率都超过80%，大幅拉高了均价。而业内人士预计，如果彻底剔除保障房因素，武汉住宅均价早已破万。

　　分析
　　两大因素成楼市推手
　　去年楼市爆棚，与多项利好政策相继出台息息相关。

　　2014年9月，武汉取消限购，但由于市场供应量巨大，这一新政并未产生立竿见影的效果；2015年3月30日，二套房首付新政出台，市场开始出现逆转；此外，央行五次降息、公积金贷款政策放开，也起到了推波助澜的作用。

　　在系列新政的刺激下，积压三年多的改善型、投资型需求全面释放，大量外地购房者重回市场，让中高端住宅交易尤其火爆。统计数据显示，去年武汉1万元/平方米以上住宅成交套数占比达24%，创历史新高，而2014年这一比例为13%。其中，1.2万元/平方米以上住宅总成交面积302万平方米，比2014年增长144%，超过2011年—2014年的总和。

　　去年，三房住宅成交占比达47%，也创下历史新高。其中的原因，与开发商的户型创新、全面二孩政策放开等密不可分。

　　“显然，楼市新政刺激改善型需求释放、房企加大推盘力度等因素，造就了去年武汉城区楼盘热销甚至脱销的局面。”湖北房地产学会常务理事李国政说。

　　至于外地购房者需求的释放，记者从房管部门了解到，目前武汉房地产市场中，武汉籍购房者约占四成，省内其他地区购房者约占五成，省外购房者约占一成。其中，“新武汉人”最为集中的光谷片区，外来购房者占比更是远远高于武汉全市平均水平。

　　预测
　　今年房价或稳中有升
　　2016年的武汉房地产市场，成交量是否会继续维持高位？房价是否会一路向上？

　　从土地价格上看，2015年，武汉共招拍挂成交355宗地块，平均楼面地价上涨35.5%。尤其是住宅用地，达3630元/平方米，比2014年上涨60%。与此同时，二七滨江地块刷新武汉“”、长动地块刷新光谷“”、太子湖地块刷新沌口“”、塔子湖地块刷新后湖“”……土地价格的上涨，对未来房价会有向上支撑的作用。

　　同时，《武汉市人口专题研究》提出，到2030年，武汉市域总人口保守估计将达到1500万人，外来人口的置业需求预计会长期保持较为旺盛的局面。此外，从今年起，武汉每年将开通2条地铁线路，加上购物中心仍处于密集开业期、城市依然处于基建更新换代过程中，物业的升值仍是大概率事件。

　　在知名房地产评论员殷跃建看来，武汉房地产市场可以称为“现象级”，年成交套数、面积连续多年位居全国前列。特别是近5年来，武汉房价仍相对可控，涨幅远远低于国内其它同等城市。

　　殷跃建认为，在市场需求旺盛的同时，仍能保持房价的相对稳定，得益于调控政策和市场手段的合理配合。从这一角度分析，预计未来武汉楼市成交量仍会处于高位，房价也将保持稳中有升的状态。