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领袖访谈 | 潘利群与观点面对面:首开浮出海面

领袖访谈 | 潘利群与观点面对面:首开浮出海面

发布时间: 2018-07-22 06:49:11

来源: 楼盘网

分类: 本地楼市

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 编者按:8月1-4日,博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。

  我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时,我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

  观点地产网 采访地点定在了首开集团总部,一个位于北京东城区的四合院,这里与景山公园和故宫博物院的距离都不过几百米。

  初见潘利群,温和的笑容显露了这位国企领导人的性格--“潘总是很随和的人”,他手下的人这样介绍。

  55岁的潘利群看起来比实际岁数年轻,坚强的板寸搭配着浓眉,让他看来多了几分硬朗,但银边眼镜又添了几分书卷气。

  与大多数成长于北京的同龄人相比,潘利群是一个非常低调的人,虽然经历了官员、学者、国企掌门人等身份。但在以往的报道中,除了职业生涯外,有关他个人的描述寥寥无几,仅限于“谦谨平和、思路清晰、追求完美、对工作要求极高”。

  而这批同样在上世纪六七十年代北京部队大院度过青春期的同龄人,也有着许多相似的年少记忆,但有一点肯定不同的是,潘利群是“在部队大院长大的说北京话”的特例。

  父亲是南方人,但母亲是北京人,且自10岁起就回到北京,如今在京城生活了40多年的他,称自己是土生土长的北京人。

  “说话北京味比较浓的不多,我是比较浓的。在北京的领导干部里面北京人不少,但是说的都是普通话,能够说北京味的不多,我也是努力地说普通话,但是实在是习惯了(说北京话)。”

  潘利群认为这可能是他更适应胡同里的语言环境所致,因为按常理说,“部队大院里应该说没有北京人,都是各地来的军人,几乎没有北京人,说话南腔北调,什么口音都有,在部队大院长大的不应该说北京话”。

  潘利群对北京话有着特别的感情,他说现在很少能听到北京话了,所以也老想找这种语言环境。为此,他周末休息的时候经常会和同学互相聚聚,再者就是去老北京人(他强调这些老人怎么也得70岁以上的)比较喜欢聚集的一些地方,特别是老年人聚集的地方,比如说街心公园。

  “有时候我就在那儿听会儿,偶尔能插几句话,也能找找插话的感觉,特别是用北京腔表达一种意思。”他说,语言是一个城市活力的表现,也是文化传承的表现。

  这种对北京的热爱不仅仅是他个人的情愫,还暗合了企业的发展与沉淀。“实际上就是因为咱是北京人,咱们的企业在北京,你必须对北京有感情,你必须带着对这个城市的感情去参与这个城市的建设,这样才能走得远,我是这么看待这件事的。”所以他还要求下属对其所在城市有感情。

  “我对他们的要求是到了当地去,必须去当地的博物馆,在当地做业务,必须了解当地文化,要不然你会水土不服,你必须喜欢当地,把你自己当当地人,要能够挖掘。”

  融入当地文化,才是最好的。“希望各个公司别老盯着产品、市场,还是要盯在当地的文化和传承上,你要是能够和当地的文化结合起来,能够进一步传承,这是最好的,这才真正的能够变成当地企业。”

  “城市复兴官”

  从小在京城长大使得潘利群对文化传承有着责任感,除了老北京话,还包括老北京风貌的四合院、胡同这样的建筑。在推进老旧小区改造等城市更新上,他要求首开力求保护原来胡同的机理、古城的风貌,以及文化。

  “几年前有一次在市里开会,说到了北京四合院的改造,要做城市更新,当时大家都说一定要保护原来胡同的机理、古城的风貌,换句话说,就算把原建筑拆了,你也要复建一个老北京风貌的四合院、胡同这样的建筑群或者是建筑,来保证文化传承。”

  “但是我提出一个问题,你这么改造一定是要把原住民迁走的,因为你新建完了以后价格是很高的,如果你不卖,成本背不住,你一定要把他迁走,然后销售,你才能做到平衡。这样的话,以后从北京胡同里出来的人像我这样说话的人还有几个人?几乎没有了。北京人能买得起这种市区二环以内的四合院的能有几个,风貌是保留了,但是居民不在了,语言没有了。”

  “你一定要把原住民留下来,一定要有原住民的文化,弄一个大椅子往那里一躺;弄个大蒲扇,扇子一扇,就喝花茶,包括喝茶叶末,他就是这种文化,甚至有的赤膊。我们候在胡同里都是这样的,他就是这种文化。”说着,潘利群端起茶杯呷了一口茶。

  我们也把茶杯拿到嘴边,杯盖打开一瞬,茶香扑鼻,黄绿色的茶水清澈透净,入口甘醇,可惜品不出这到底是何种茶。

  为了保护北京文化而不单单是北京建筑,首开股份也在做一些方案,它叫“微循环”改造。

  “就是小规模的改造,不是整片的改造,未来的改造可能是逐院、逐胡同的改造,改造的核心目的不是把人迁走,做商品房销售,而是改善原住民的生活条件,市政服务配套的条件。当然不排除会迁出一部分,但是会留下相应的原住民,改善条件。”这样的改造方法并不容易,但潘利群表示,这是未来城市更新的方向。

  “这样做起来会很苦,逐院改善,这个难度就比较大了--施工难度比较大,配套难度也比较大,成本压力也比较大--能做成比较难,可能需要一个比较长的过程。”北京现在有几条胡同正在准备试,但是也还没有真正的实施。

  为推进北京的城市更新,潘利群将首开叫做“城市复兴官”。他曾说,中国用20多年时间快速走完了西方国家城市化之路的大半程,但在这期间,城市建设“破”得太多太快,“立”的方面比较滞后。所谓“破”者,即破除陈旧,“立”者,即城市复兴,也正是基于此现状,首开提出“城市复兴官”的战略定位。

  “叫城市复兴官,这是我们提的一个愿景,实际上从内心我们是想把目光放在存量这个概念上。”一个穿着黑色套裙的姑娘过来查看我们的茶杯,并续上热茶。

  “真正的养老”

  潘利群关注的很多似乎都和“老”脱不开干系,譬如养老。

  随着中国进入老龄化社会,涉足养老的房企越来越多,但潘利群强调,首开目前做的养老是真正的养老,不是养老地产,是真正的养老服务,而且首开有优势。

  首开现在的养老全部是放到社区里面的嵌入式养老,而且都在五环内。这种情况目前还不多见。

  “我们现在有一些项目已经开张了,都是在成熟的社区里,都是好位置。因为咱们过去盖的房子位置都不错,都在五环内。”潘利群语气中隐隐透出一丝自豪感。

  他透露,核心区、大型居住区、人员密集区首开都想建(养老项目),现在建了两个,下一步还有几个,方庄、望京、回龙观这些大型的地方都得建,“这都是我们自己建的(项目),我们手里有资源。”

  潘利群喝了一口茶,又不疾不徐地介绍首开做养老的思路,但他先强调,首开是国企,做任何一个产业或者业务走的步伐都是比较稳的,不大习惯于追求短期内爆发式的增长。在后面的采访中,他多次提到这一点。

  “比如说养老,如果是个市场化公司在做,今年管着100个,明年1万个,后年20万个,再后年上市,基本上是这样的路数,它的目标是为了上市,在短期内爆发式增长,就不管杠杆多高。”

  潘利群今天穿着的白色POLO衫上找不到品牌LOGO,别在左胸口的红色党员徽章很显眼,“为人民服务”五个字清晰可见。

  他不赞同短期内爆发式增长的养老发展:“增长太快后,就会在社会上随便招人,人员流动快,服务非出事不可。对老年人不能出事,这不是房地产,这是事业。”

  就中国而言,养老确实是一个事业,未来还是一个很大的产业。“我们觉得可能未来3年,或者不超过5年,我们的养老板块应该进入资本市场,应该有一定的规模,进入资本市场也是我们的方向。”潘利群如此展望,而养老产业现在的收入对首开而言完全可以忽略不计。

  “国企的责任”

  谈话间,茶水续了两三道,始终保持温热,而整个过程不发一点声响。斟茶和沏茶一样,都需要技巧,管理企业也一样,但国企和民企又有区别。

  首开股份官网的董事长致辞中,潘利群的第一句话就是“任何一家企业都应该思考:你是谁?为了谁?该怎么办?首开也不例外。”

  “我们国有企业追求的不是短期的目标,这是我们跟市场化企业的区别,我没得选,它有得选。我一定要做扎实,做一个成一个,对政府、对社会负责,有些人可以只对自己负责,这就是有得选和没得选的区别。”潘利群一直在思考“我是谁”这个有关灵魂的问题,答案是“咱们是国企”,而国企做很多事是“没得选”的,要顺“大势”。

  首开要顺应的大势还有很多:“国家大势就是非首都功能疏解,京津冀协同发展,副中心建设,雄安新区建设,现在还有冬奥会,就类似这样的国家大战略、国家大事。落实到我们这个行业上就是房住不炒、多渠道供给、租售并举,基本上是这样国家总体的大势要求,我们必须迎合它的要求。”而且要做高标准、高质量,潘利群几次强调。

  “我是双重身份。一方面我是市场化的一个企业负责人,我要对股东负责,甭管是机构、投资者还是小股东,我为所有股东都要负责,这个核心是要创造价值,这是我的责任。但另一个身份,我是国有控股股东的负责人,国有两个字是我的帽子,这是我的核心。”这些考量在企业发展上有着充分的反映。

  作为北京公认的“老大哥”,首开的底气很足。“如果完全走市场化,我早就过千亿了,过千亿不是个难事,就是扩大规模,加点杠杆,收点股权。短期扩大规模都不难,我们大家的基础差不多,其实不是做不到,但还是得回归我们的本质。”潘利群手指落在赭红色单人布艺沙发的扶手上:“所以我们是在寻求这样一种平衡。”

  今年3月,首开股份宣布,公司2018年计划销售面积约300万平米,销售签约金额约1000亿元。潘利群2012年出任董事长前,首开股份上一年的签约金额为114亿元。

  被问及能否完成今年1000亿元目标,潘利群语气笃定:“如果没有重大变化,按照我们目前的情况,按照我们的在手资源分析判断,千亿目标是可以正常完成的。”

  “做百年老店”

  采访尾声,话题围绕潘利群的业余爱好展开--这部分依然和“老”有关。

  “我的业余生活基本上是以北京传统文化为主线的这一类的事情,比如说一些文化市场、收藏市场、展览和活动,我都是比较愿意去参加,去学习,去了解情况。我也很关注北京老字号的企业,北京有很多老字号,几百年的企业也不少,对这些老字号的发展我也比较关注。”

  尽可能为这些老北京的文化传承多参与一些,多做一些事情,特别是一些老字号的资料的收集、整理、传承,是潘利群一直所践行的。

  谈及对首开未来的憧憬,潘利群不假思索地说:“目标就是做百年老店,我们要努力地做一个百年老店。”

  “如果要想做百年老店,必须有几条,第一,你有深厚的文化底蕴,没有深厚文化底蕴,漂在水面上的公司是做不到百年老店的。首开有将近40年了,我们有了一定的文化底蕴,但是在目前的市场形势严峻挑战下看来还不够,还需要丰富和完善,这是我们做百年老店的基础。

  第二,你要想做百年老店,必须顺应时代潮流,不能逆潮流而动,一定要根据时代潮流来发展,这也是必须的。”

  对潘利群而言,为首开“百年老店”打下基础并找到正确的发展思路,可能是其最愿意吃力与最满意的事业了。

  以下为观点地产新媒体对北京首都开发股份有限公司董事长潘利群先生的采访实录:

  观点地产新媒体:潘总是北京人?

  潘利群:基本上是北京人。我父亲不是北京人,母亲是北京人,我也算是北京长大的,10岁回的北京,生活了40多年。

  现在这个阶段就算是北京人,或者说土生土长的北京人,说话北京味比较浓的也不多,我就算是比较浓的。在北京的领导干部里面北京人不少,但是说的都是普通话,能够说北京味的不多,我也是努力地说普通话,但实在是习惯了。

  我是部队大院里长大的,部队大院里应该说没有北京人,都是各地来的军人,几乎没有北京人,说话南腔北调,什么口音都有。在部队大院长大的不应该说北京话,应该是胡同里、大杂院里长大的这些人才说北京话,我也不知道为什么,我可能更适应胡同里的语言环境,所以一直没改,语言习惯改不了。

  其实我能理解,一说话这北京味比较浓,大家总觉得好象有点不那么正规,玩世不恭,因为有些词的表达,无意中就用北京人表达的方式来表达了,从语言上来说不那么准确,意思可能很清楚,但是不那么准确。

  观点地产新媒体:不过这样也更生动一点。

  潘利群:这种语言环境已经很少了,现在社会上的语言环境,不管是日常生活还是工作,很少能听到北京话甚至土话,对我们来讲也老想找这种过去语言环境的感觉,上哪儿找?

  过去我们住的那些胡同拆得差不多了,人也基本都搬走了,都改善住房了,胡同里能找着的人很少了,候生活在胡同里的同学、朋友基本都不会在胡同里住了,所以我们就经常有的时候周末休息的时候,一是同学之间互相聚聚,再一个就上老北京人比较聚集的一些地方,特别是老年人聚集的地方。

  我说的老年人是比我们高一辈的人,他们的北京语言就更习惯了,比如说街心公园,上那儿下象棋、拉胡琴、唱歌、聊天的,这些老人怎么也得70岁以上的了,比咱们得高一辈,他们边活动边沟通,边聊天,听他们说的就是北京话。

  有时候我们就在那儿听会儿,偶尔能插几句话,也能找找插话的感觉,特别是拿腔拿调来表达一种意思。

  北京人说话不会把一句话完整地给你表达出来,基本上需要猜的,中间会省略很多的词,语速是很快的。他是用腔调来表达他的意思,高兴不高兴完全不一样,用不同的调表达意思完全不一样,一样的词不同的音调完全是不同的意思。

  观点地产新媒体:我们外地人就要很仔细地听,还是会有一部分听不懂。

  潘利群:其实语言是一个城市活力的表现,也是文化传承的表现。我几年前有一次在市里开会,就说到了北京的四合院的改造,要做城市更新,当时大家都说一定要保护原来胡同的机理、古城的风貌,换句话说把原建筑就算拆了,你也要复建一个老北京风貌的四合院、胡同这样的建筑群或者是建筑,来保证文化传承,我觉得这个思路是对的。

  但是我提出一个问题,你这么改造一定是要把原住民迁走的,因为你新建完了以后价格是很高的,如果你不卖成本背不住,你一定要把他迁走,然后销售,才能做到平衡。我就提出一个问题,以后从北京胡同里出来的人像我这样说话的人还有几个人?几乎没有了。北京人能买得起这种市区二环以内的四合院的能有几个,风貌是保留了,但是居民不在了,语言没有了。

  你一定要把原住民留下来,一定要有原住民的文化,弄一个大椅子往那里一躺,弄个大蒲扇,扇子一扇,就喝花茶,包括喝茶叶末,他就是这种文化,甚至有的赤膊。我们候在胡同里都是这样的,他就是这种文化。

  这些现在都没有了,你光把胡同留下,盖个挺好的胡同,但是没有北京的语言,没有北京的文化传承,那就是一个壳,北京的文脉没有传承下来。

  现在我们也在做一些方案,它叫“微循环”改造。就是小规模的改造,不是整片的改造,未来的改造可能是逐院、逐胡同的改造,改造的核心目的不是把人迁走,做商品房销售,而是改善原住民的生活的条件,市政服务配套的条件,当然不排除会迁出一部分,但是会留下相应的原住民,改善条件。未来可能是这么一个方向,这样做起来会很苦,成本的负担会很重,可能需要一个比较长的过程。

  如果推倒重来就很快,两三年几条胡同就建起来了,但是你要把原住民留下,逐院改善,这个难度就比较大了,施工难度比较大,配套难度也比较大,成本压力也比较大,能做成比较难。北京现在有几条胡同正在准备试,但是也还没有真正的实施。

  不追求规模和速度,因为成本是负担不了的,现在东城这边几个胡同做的基本上都是区属企业,改造完了以后持有。

  观点地产新媒体:首开作为一个国企,又是一个上市公司,这么多年一直是稳步向前的,但在大家都追求业绩、规模时,您的压力会不会很大?您说,任何一家企业都应该思考,你是谁,你为了谁,该怎么办。

  潘利群:作为一个企业来说,特别是上市公司,会面临好多问题。在前些年市场化步伐比较快、发展速度比较快的基础上,这几年我们就反复在思考,你到底是谁?

  一个企业如果这个问题不解决,就是说你的“灵魂”不解决,基本思想不解决,这个发展方向可能会有问题,也许在短期内你的速度、规模会做到一定程度,但是一定会遇到一个阶段你会很迷茫,不知道往什么方向去。

  我们是国有控股的上市公司,作为一个上市公司的负责人,我是双重身份,一方面是市场化的一个企业负责人,要对股东负责,甭管是机构、投资者还是小股东,我对所有股东都要负责,核心是要创造价值,这是我的责任。

  另一个身份是国有控股股东的负责人,国有两个字是我的帽子,这是我的核心。这跟其它市场化的公司还真是有些区别,任务、要求、功能不太一样,在新形势下就更不一样。

  如果完全走市场化,我早就过千亿了,过千亿不是个难事,就是扩大规模,加点杠杆,收点股权。短期扩大规模都不难,我们大家的基础差不多,其实不是做不到,但还是得回归我们的本质。

  所以在这种情况下,就不能简单地完全从市场化的角度来看这家上市公司和首开集团这家国有企业。也不能说你就是国有企业,对上市公司的市场化又完全不考虑,这又不对了,所以我们是在寻求这样一种平衡。

  所以我们最后说我们是谁?总结了还是首都的国有房企,这就是我们的三个标签,我们是房企,是国有房企,是首都的国有房企,我们必须在这个性质下去决定我们的发展思路、发展方向。

  对首开现在有了一种新的认识,必须符合和迎合国家大势的要求,这就是性质决定的。在这个问题上,我跟市场化公司有区别就在于我没得选,他可以选,这就是我们企业的区别。

  国家大势就是非首都功能疏解,京津冀协同发展,副中心建设,雄安新区建设,现在还有冬奥会,就类似这样的国家大战略、国家大事。落实到我们这个行业上就是房住不炒、多渠道供给、租售并举,基本上是这样国家总体的大势要求,我们必须迎合它的要求,就我们的性质来讲,我是没得选的。

  观点地产新媒体:这需要认知上的一个高度来理解。

  潘利群:作为一个企业负责人,我觉得我要做的事是带着这个企业符合大势,顺大势在走。在短期效益上看,可能不如市场化的产品周转速度快,这可能会有一个过程,我们要积极地看待这样一个事情。

  比如说城市更新,实际上就是以棚户区改造为代表的项目,这种项目是民生工程,它不是一个简单的经济项目,主要是民生工程,它解决了好多问题,它是一个综合解决问题,城市风貌改善、群众生活品质的提高,人口的疏解,这些都是非首都功能疏解当中的重大的内容。

  观点地产新媒体:民营的上市公司做不了棚户区改造?

  潘利群:应该说只有像咱们这样的企业才能勇于承担这种任务,所以我们这两年是比较积极的。当然这些项目客观上说投资比较大,每个项目投资都不是小数额,都是巨额的投资,另外周期都不短,因为它有一级开发,有拆迁腾退,不像二级开发那么简单,几年就做完了,这种项目有不可控的因素。

  观点地产新媒体:棚改项目的时间周期会比较长?

  潘利群:周期相对可能会比较长,这些项目在实施过程当中有好多风险。因为涉及到利益了,涉及到个人利益、集体利益。但是作为我们国企,我们也应该做。

  当然也是有优势的,优势在于首开作为北京的国企,获取这些项目资源的可能性、机会相对大。再一个优势就是收益相对比较稳定,受调控的制约比较小,限购、限贷、限售都不在棚改的范围内,特别是在棚改一级的过程当中,基本上不受各类政策的限制。

  观点地产新媒体:首开做了棚改一级之后,二级也是自己做吗?

  潘利群:现在都还在一级。因为有一个过程,不是一年两年就能解决,当然有些个别项目是打包招标的,咱们不能叫联动,是打包招标的,含着一部分二级。回迁安置房就是二级,每个项目都有二级,当然这种二级的挣钱比较少,但也是二级,也是收益,也是拿到的项目。

  观点地产新媒体:首开股份一级做棚改这部分,承担社会责任的同时还有一定的空间。

  潘利群:这不是挺好吗?既做民生,又能获取资源,还能获取收益,所以我们上市公司也做棚改。原来我们都是集团做,上市公司不做,因为一级的收益低,风险比较大,所以上市公司没做。后来发现挺好的,这样我们上市公司也在做棚改项目,而且我们还比较积极,希望这两年能够再扩大一些规模。

  当然只要我们扩大(一级)这个规模,在公开市场上看见首开股份的机会就越来越少了,因为我在这方面的投入巨大,每个项目都是几十亿甚至上百亿,我在公开市场上拿地的资金就少了。

  没有在公开市场上举牌,我们的土储人家就看不到了,因为把资源投到这类产品里面了,只是形态不一样了,我的投资并没有减少。现在我们在把资源做一些相应的转换,这是从民生角度,也从效益结合的角度,我们比较大规模的做这方面的事情。

  再一个是这两年北京在城市更新,首开叫“城市复兴官”,这是我们提的一个愿景,实际上从内心我们是想把目光放在存量这个概念上。过去都是发展在增量上,新拿地,大规模的新建,未来存量这一块资源的再利用、再开发,实际上就是城市的更新,这个应该提到日程上来。

  咱们建了好几十年了,也应该提到日程上来了,所以我们城市复兴官,是针对存量的资源角度去看房地产市场的。我们认为未来房地产市场可能更主要的业务来自于存量部分,增量部分会越来越少,存量会越来越大。每年建的增量第二年就变成存量了,所以存量会越来越大,存量部分怎么办?可能是我们房地产企业的机会,大家这几年转型,都在往这方面打主意。

  当然我们是首都的国企,我们更关注在存量的过程中,在城市更新的过程中,它的文脉、文化、机理的传承,这可能是城市更新里面很重要的一个方面。

  过去都是推倒重来,建的都是新建筑、洋建筑。任何有底蕴的城市,它的底蕴文化都应该再挖掘、再发扬、再传承,这是我们城市更新当中的重要环节。

  观点地产新媒体:这个思路当下已经意识到了,以前盖的一些莫名其妙的建筑,也被批评了不少。

  潘利群:我们建了好几十年,既有的产品应该都到了更新的阶段,曾经的豪宅,就像方庄,当时是全国最好配套的豪宅,最高档的社区,现在也变成老旧小区了。按美好生活要求来讲,它的条件不具备了,还需要更新,所以老旧小区的更新改造,我们认为是下一步关注和开发的一个新领域。

  这个领域前景巨大,不光是北京,全国的一二线城市都存在这个情况,这是一个巨大的市场,如果在这里面能有一套相对成熟的经验,能够开拓新的业务,绝对比增量市场大得多。

  但是老旧小区的综合改造还是一个新课题,现在的改造都是局部的,未来可能会出现反复的改造--这类情况改造完了,发现那类情况还没改造,可能会出现反复的改造。现在我们正在摸索老旧小区的综合改造、提升,尽可能地一步到位,减少业主生活的不便,也降低成本。

  就像装一个电梯,装一个电梯本身不难,但是配套的事情还是挺难的,这是一个综合工程。做完以后,把前面的管线改了,电梯装了,导致的结果是绿化升级了,原来的门前面的停车位有十几个,改造了以后又加了十几个停车位,等于翻了一番,这不挺好吗?

  反正综合起来这是合算的一件事,但是规模很小,单就一个项目做没有多大意义,如果规模大,会有很大的市场,可能比我们做房地产项目还有利,未来一定是。

  老旧小区改造是一个非常复杂的事,当然老旧小区还有很多需要补短板的事,比如说养老过去没考虑,现在变成老年社会了,养老的问题来了。

  观点地产新媒体:现在首开的养老全部是放到社区里面的嵌入式养老?

  潘利群:对,这就是我们企业的优势。过去三四十年首开建了那么多项目,自然而然就持有了一批物业。我们现在有一些项目已经开张了,都是在成熟的社区里,都是好位置。因为咱们过去盖的房位置都不错,都在五环内。

  观点地产新媒体:日间照护和全功能型都有?

  潘利群:都有。我觉得首开做的养老目前来说是真正的养老,不是养老地产,是真正的养老服务,至少我们目前真是按养老服务在做这个事情。

  核心区、大型居住区、人员密集区我们都想建,现在建了两个,下一步还有几个,方庄、望京、回龙观这些大型的地方都得建,这些都是我们自己的项目。

  观点地产新媒体:现在中国的老人太多,市场很大。

  潘利群:各个企业的经营思路不太一样,首开是国企,我们任何一个产业或者业务走的步伐都是比较稳的,我们不大习惯于追求短期内爆发式的增长。

  比如说养老,如果是市场化公司做,今年管着100个,明年1万,后年20万,再后年上市,基本上是这样的路数,目标是为了上市,短期内爆发式增长,就不管杠杆多高。

  首开是国企,干一个算一个,干一个地方就得成一个地方,就得像样一个地方,我们要负责任。我就算慢一点,也要稳定发展,不能短期内服务跟不上--现在干一个还行,干上5个可能也能派出5个院长--一年发展100个,上哪儿找100个院长?你还不说每个院里二三十个服务员,你上哪儿找去?你就开始在社会上随便招人,人员流动快,你的服务非出事不可。

  对老年人不能出事,这不是房地产,这是事业,不是产业,所以我们是比较稳的,做的标准比较高,服务标准也比较高。

  但是养老确实是一个事业,未来是一个很大的产业。这个产业确实不得了,可能未来3年,或者不超过5年,我们的养老板块应该进入资本市场,应该有一定的规模,进入资本市场也是我们的方向。

  观点地产新媒体:您如何看养老产业的前景?现在很多房企都在转型,有很多都涉足养老。

  潘利群:短期内一定是探索的一个方向,但在几年之内根本不占业务当中的比例。像首开的养老产业现在完全是忽略不计的,有点营业收入,那点收入对公司一点意义都没有,但它是一个方向,未来可能是一个产业。

  我把养老看成两类,一类叫养老事业,养老事业是以服务为主,社会责任为辅,不以盈利为目的的,社区嵌入式养老,现在我们做的就是事业。我没指望我们现在把既有物业改成养老院,一个月收床位费挣多少钱,主要解决养老床位供给不足的问题,这是社会的巨大需求,这是事业。

  我们现在第一个开张了,第二个马上开张。我们算了算,未来大概有5万平米左右,提供养老,大概有几千个床位,都在城区,都在社区里,实际上就是居家养老的一部分,就在你楼下,或者就在你小区里方,周边的配套非常好,这个我们仍然把它当做养老事业来看。

  还有一个方面是养老产业,产业是要盈利,现在我们也在养老产业上在准备、摸索,这是一个很复杂的事情。做社区、做住宅是我们的长项,养老住宅也是住宅,只是适老和配套服务而已,所以我们可能会在未来有一些比较大的住宅区是养老或者适老的住宅区,这是产业,这是要盈利的。我所谓的盈利就是要把它当产业来做,要做成未来我的产品选择中的一个重要方向。

  我们最近有几个项目正在谈,都是比较大规模的,社区的养老院就是两三千平米。

  今天我们就有团队出去了,在离北京不远的地方,可能会形成一个较大规模的社区,基本上是为北京人服务,特别是为老年人服务。如果太远了,子女照顾也不方便,出去待半年也待不住,来回的成本也比较高。

  我们在北之内,那边的房价都很便宜,环境、气候也不错,在北京人能适应的地方,建一些大型的社区。

  观点地产新媒体:为了疏散北京非首都功能,设立了通州城市副中心、河北雄安新区,这对公司来说意味着什么?

  潘利群:去年新的北京重点规划批复了,把城市副中心通州变成了国家战略,原来就是个行政副中心,后来又出了个雄安,两个副中心,就变成国家战略了,中央给北京的任务是要高标准、高质量建设北京副中心。

  我在想什么叫高标准、高质量?去年我们在通州拿了两个项目,这个项目按我们说,不是首开来副中心做一个房地产项目,我们不这么理解,我们理解成首开在通州要做一个标准,若干年内别人不能复制。

  这个标准预计要领先住宅区5年以上,也可以10年,未来10年可能我们国内所有的住宅不一定都能达到这个标准。

  观点地产新媒体:首开股份没有过多去追求规模和速度,今年又提出来企业特别是国企降杠杆,这个要求也很高。

  潘利群:房地产行业相对来说负债率是比较高的,所以要让我们短期内降负债,压力就很大。长期降负债还行,一年一点一点的降,短期内有一个较大幅度的下降很难,下降一个点都不得了。

  首开也得顺势而为,但是好在首开有优势,因为我们是国企,资信程度还是不错的,和金融机构合作也非常好,融资的成本相对来说不高。

  观点地产新媒体:看到很多房企在明年、后年会有一批债要到期,这对于房地产企业来说会有怎样的影响?

  潘利群:大企业相对来说抗风险能力还是强,腾挪的机会很多,就怕个别小企业冲了一个,又借了一笔高价钱,现在不让卖了,那没别的地方腾挪,就指着这一个地方赶紧回钱,那没办法就只有便宜卖了。

  首开作为一家国有控股的企业,还是蛮有信心的。我们原来也提出做百年老店,百年老店可不简单,能待一百年的企业真不是吹出来的,大风大浪一定会经历过,但是短期内爆发式增长,大起大落就很难实现百年的产业,应该是稳健发展。

  希望百年以后首开还在,这就是我们的目标,至于做多大咱们再说,至少你还在,这就不简单。

  观点地产新媒体:潘总整体性格是稳健的,首开在您带领下也比较稳健。

  潘利群:也比较低调。

  观点地产新媒体:中央提出降杠杆,对公司有压力,但是这个压力还是比较乐观的。

  潘利群:对,相对还是比较乐观的。

  观点地产新媒体:今年首开股份明确提出冲千亿,这个目标可以实现吗?

  潘利群:应该没问题,根据我们在手资源安排,主要的收入都在下半年,推盘的节奏基本上都在下半年,上半年也就30%多一点。公司现在是按照计划走的,下半年完成剩下70%,我觉得没问题。

  从目前来看,如果没有重大变化,按照我们目前的情况,按照我们的在手资源分析判断,千亿目标是可以正常完成的。

  观点地产新媒体:现在很多房地产企业领导人喜欢爬山,还有喜欢骑行、马拉松,也有赛艇的,潘总是喜欢看书?

  潘利群:我是北京人,个人比较喜欢和关注老北京文化的发展和传承,我们也愿意在北京历史文化传承的过程当中能够自己做点事。

  我的业余生活基本上是以北京传统文化为主线的这一类的事情,比如说一些文化市场、收藏市场、展览和活动,我都是比较愿意去参加,去学习,去了解情况。我也很关注北京老字号的企业,北京有很多老字号,几百年的企业也不少,对这些老字号的发展我也比较关注。

  实际上就是因为咱是北京人,咱们的企业在北京,你必须对北京有感情,必须带着对这个城市的感情去参与这个城市的建设,这样才能走得远,我是这么看待这件事的。

  在北京延庆康庄有一个榆林堡古驿站遗址,驿站是有城墙的,还有城门,这个城墙还在,当然残破了。前两年我去看了我就觉得挺可惜的,当时我给市里提了一个建议,这个城墙上的城砖都没了,我建议要保护性的修建一下,没必要重新拿砖砌上,应该修缮一下,大概修了2米多高,用砖垒起来,对它进行了保护。只能说咱们尽自己的能力在文化传承上做一点事。

  观点地产新媒体:首开在潘总的带领下,是不是也有很大一批热爱本土文化的下属?

  潘利群:我对他们的要求是到了当地,必须去当地的博物馆,在当地做业务,必须了解当地文化,要不然会水土不服,你必须喜欢当地,把自己变成当地人,要能够挖掘。

  最近我们杭州的项目还出了本书,他们跟市里的民俗专家研究那个地的位置、历史传承,最后出了本书。这书的水平多高倒不一定,不是专业考古的理论的书,但毕竟也是传承文化的。项目卖得怎么样是另外一件事,至少知道你这个开发公司还在关注当地的文化。

  福州那个项目也不错,也是一个老镇,他们也就这个镇的历史弄了一些东西,当然跟产品销售也有一点关系,但是不管怎么样,在文化上下了工夫,我觉得挺好。绵阳那个项目弄了一个展览馆,我觉得也挺好;沈阳的项目也弄了一个文化馆……

  这跟我们房地产业务本身没有关系,希望各个公司别老盯着产品、市场,还是要盯在当地的文化和传承上,你还是能够和当地的文化结合起来,能够进一步传承,这是最好的,这才真正的能够变成当地企业。

  观点地产新媒体:首开股份与很多同行都结为了合作对象,公司选择合作对象的标准是怎样的?

  潘利群:首开应该算是一个比较开放的企业,我们的合作项目比较多,总体来说合作都比较愉快。合作对象上,央企也有,民营的也有,地方企业也有,国有企业也有,我们操盘的也有,我们并表的也有,我们既不操盘、既不并表的也有,我们的心态还是比较开放的。

  合作伙伴选得都不错,大企业为主,安全还是第一位的,还得看品牌。首开股份现在应该有40家以上的合作伙伴,基本上市场化的企业我们都在合作,品牌企业我们都在合作,我们的心态比较开放,也不太过多的计较一些事情,如果过多计较,配合起来就比较难。

  这两年合作我们受益还是很大的,也学了好多东西,跟品牌企业合作,能学到不少市场化运作过程当中的事情,对各个项目公司运作都有很大提高。

  观点地产新媒体:作为国企的掌门人来说,首开的未来就是您个人的未来,您对首开的未来有什么比较憧憬的?

  潘利群:目标就是做百年老店,我们要努力地做一个百年老店。

  要想做百年老店,必须有几条,第一,有深厚的文化底蕴,没有深厚文化底蕴,漂在水面上的公司是做不到百年老店的。首开有将近40年了,我们有了一定的文化底蕴,但是在目前的市场形势严峻挑战下看来还不够,还需要丰富和完善,这是我们做百年老店的基础。

  第二,必须顺应时代潮流,不能逆潮流而动,一定要根据时代潮流来发展,这也是必须的。

  我觉得可能未来首开就应该是按照潮流、按照大方向相向而行的,顺大时代发展的企业。我觉得应该是这么一个憧憬,至于说规模是1000亿还是10000亿,那并不重要。

  领袖访谈| 领袖的意义绝不在于复制性,而在于他的命运成为诠释时代进程的符号。

责任编辑: yueyang2

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