40年·大咖说|乐乎于洪胤：创造用户价值提升长租盈利

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　　从舞台边缘到聚光灯下，长租得以正名，开始作为专业领域被业内争相探讨和进入。长租整体处于萌芽阶段，寻找商业模式和扩张规模是大部分参与主体当前的状态。

　　在长租的众多派系中，以轻资产托管著称的乐乎城市青年社区（以下简称为“乐乎”）一直非常活跃，它以集中式公寓运营为主，带有80后创业者、高学历、社区运营等标签。从创业伊始，乐乎就以轻资产托管为主，单店已实现盈利，运营模式经过市场检验进入稳定阶段，当前，修炼内功和扩张规模是乐乎的业务主线。

　　2018年底，乐乎运营的集中式长租公寓数量将从2.5万间增至5万间，量级翻倍，这意味着乐乎必须提高组织运营能力。在刚刚过去的6月，乐乎完成了B轮融，获得上亿元资金，这些将全部用于人才和信息化建设，乐乎联合创始人于洪胤如是说到。

　　未来五年，乐乎希望运营的公寓数量可以达到百万间。

　　年底突破5万间

　　短期不会考虑分散型公寓

　　分散型公寓有数量上的优势，有助于快速扩张规模，不过于洪胤表示乐乎短期不会考虑运营分散型公寓。

　　在于洪胤看来，集中式公寓和分散型公寓是两种不同的运营思路，分散型公寓对周转率要求更高，从获取房源到装修、出租，对企业团队状态要求更高；另外，分散型公寓成本高，盈利相对更难，竞争非常激烈，尤其在政策端目前还处于没有管理的状态。

　　成立于2014年的乐乎是一家集中式长租公寓运营方，总部在北京（楼盘），正处于规模扩张阶段。目前，乐乎运营的公寓总数量大约在2.5万间，年底签约数量会突破5万间，虽然已经位居北京集中式公寓TOP1，但这样的量级在行业内不算最高。

　　为了增加房源数量，乐乎在集中式物业的获取上积极探讨多元合作模式，除了与集中式业主合作外，还会涉及与上市公司、国企、政府的人才公寓合作等等，目前乐乎已经进驻广州（楼盘）、深圳（楼盘）、上海（楼盘）、杭州（楼盘）、武汉（楼盘）、南京（楼盘）、苏州（楼盘）、成都、重庆（楼盘）等城市。

　　基于中国庞大的人口以及乐乎对于运营的经验积累，于洪胤认为未来五年，乐乎有可能成为运营百万间公寓的长租机构，甚至会持有部分物业，当然这还是取决于金融能力，有可能考虑用基金的方式持有。

　　长租巨头

　　不会很快出现

　　“站在台风口，猪都能飞上天”随着租购并举政策的执行，长租风口的说法一直存在，有人说风口在2014年，也有人说是现在。

　　在于洪胤看来，过去几年虽然偶尔有一些小风口，但行业发展整体处于萌芽阶段。到今天为至，规模很大的企业并不多。2017年，国企、银行等纷纷涉入长租领域，新主体对行业格局产生很大影响，以前业内长提的量级是一两万间，2014年1000间公寓大家都觉得很厉害，现在大家常提的量级是10万间或50万间。2017年才是真正的行业大风口，这一年，政策利好频出，供给端增加，工厂和办公楼可以改造成公寓出租；上下游服务商逐渐成熟，比如金融对长租提供的服务越来越多，长租行业融资成本降低，运营主体专业度的增加和成熟。

　　长租发展势头良好，但未来一家独大的可能性比较小，这是于洪胤对长租的判断。他认为长租跟互联网不同，主要依托于线下的房子，是相对较慢的传统行业，未来可能会出现估值百亿级的企业，但不会那么快出现巨头。左晖去年底提出自如在五六年之后有可能管理房源1000万间，这是有可能的，包括未来长租会出现很多垂直细分领域的企业。

　　对于未来的行业走势，于洪胤认为机构化运营是趋势。房地产正面临转型，土地供应在不断缩减，以增量为主转存量运营是大势所趋，未来会有很多小的运营商，能够提供特色服务，运营8-10家公寓，看市场容量的话，60%都是小的运营商或投资者。

　　乐乎最大的竞争力是整套运营体系，单个元素或者环节不能称之为竞争力，单论产品或者服务都很容易被超越。从商务、产品到运营，乐乎很早就开始建设标准化流程，包括员工的成长体系。于洪胤认为，体系的能力和流程的管控至关重要，未来项目规模会不断增加，考验的是运营能力。

　　乐乎目前在北京的出租率达到98.9%，已经开始盈利，全国整体的出租率在97%左右，位列前茅，这主要得益于乐乎的运营体系，从物业获取到设计装修，历时3-6个月，值得一提的是，为了加快招租流程，乐乎提前做样板间，供用户选房，类似这样的做法还要很多。

　　乐乎是一家以人为驱动的公司，据于洪胤介绍，在乐乎的财务成本中，人力成本占到总成本的70%。在刚刚过去的6月，乐乎完成B轮融，获得上亿元资金，这些将全部用于人才和信息化建设。未来，乐乎会重点引进核心管理层人才，包括IT技术合伙人和产品运营大佬等高层人才；今年四月，乐乎创办了乐乎大学，旨在建立从基层到中高层的培训体系；另外，在产品力和智能化管理方面，乐乎也会重点投入。

　　创造用户价值

　　提升长租盈利

　　今年是中国改革开放４０年，房地产行业正在迎来全面转型，租购并举成为房地产的顶层战略，总结长租过去的发展路径，于洪胤认为长租行业在供应主体、租赁产品以及投资角度都发生了极大改变。

　　他认为，过去长租的供应主体主要是中介、民间二房东、政策性保障房源，前两者的共同特征是价值创造主要来自信息对接层面，没有更多的服务内容，而且滋生了很多的行业痛点，诸如黑中介、黑二房东，后者主要是特定人群的保障性房源，服务的人群有限。近两年，新的租赁机构逐步出现，供应主体已经百花齐放，中介系、创业系、酒店系、开发商、国家队等租赁专营机构随处可见。提供的服务也从简单的信息传导转变为租赁内容服务，开始关注租赁用户的体验。

　　最早的租赁大多以原样出租为主，没有产品的概念，如今市场已经形成合租、整租、白领、蓝领及精品公寓等细分产品，更多去关注消费升级所带来的用户对房屋品质的要求，甚至于关注租赁群体的需求，像乐乎这样的集中式公寓运营企业还会去关注租客的社交需求，打造专属的公共空间。

　　在于洪胤看来，投资主体的变化非常值得关注，从早期二房东、中介等小投资主体转变为多层级的资金主体参与，同时针对整个供应链的金融服务也如雨后春笋般的涌现，能够更好的为整个行业的资金解决带来利好。

　　对于长租行业的未来，于洪胤提醒大家要回到长租这个商业行为的本质上来，通过创造用户价值来提升整个商业的价值，关注租赁用户的需求，从满足用户需求的角度来提供好的产品。另外租赁行业本身是一个微利、薄利的行业，需要更加理性的看待投资。

　　长租无疑是当前很热的行业，正如外行看热闹，内行看门道，大众看到的只是表象，身在其中更加能体会到长租在发展中遇到的障碍，在于洪胤看来，长租目前需要解决运营、投资、政策落地这三个问题。

　　第一：运营如何提效？虽然长租行业一直存在，但以前的发展都是非规模化，随着规模的增加，必须解决运营问题，运营能力是通过一个个案例做出来的。

　　第二：资金成本虽然下降，但还没到完全促进行业发展的水平。长租不是暴利行业，需要理性稳定的回报。目前，行业投资回报率很低，现在的收益１５－２０％，资金成本也差不多。

　　第三：政策的落地性需要考虑，在已发布的政策里，唯一一个可以落地的政策是关于员工宿舍的政策，相对具象化，可以操作。另外，其他方面的政策还包括税收以及经营许可等，都需要细化。

　　后记

　　2008年毕业之后成为北漂，至今10年，于洪胤一直在租房。他曾经找不到对这个城市的归属感，长租创业10年，他越来越坚定乐乎的使命——持续创造城市归属感，这不是起高调，是切切实实的感受，希望能为大家创造一些东西，这是属于乐乎的创业理想。