房奴们或迎大利好！房贷利息抵税 到底可省多少钱？

---

房奴们或迎大利好！房贷利息抵税 到底可省多少钱？

时间：2018年06月22日 08:05:33 中财网

　　个税法大修的消息近期火爆，对于众多房奴来说，草案中首次增加了住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除，其中住房贷款利息纳入个税专项扣除在此前呼声颇高。

　　所谓房贷利息在个税中扣除，是指在计征个人所得税时，先将房贷产生的利息作为税前减除项扣除，对扣除后的收入部分课以个人所得税。也就是说，在计算个税交多少时，将房贷的利息部分先从收入中扣除。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波认为，这是众望所归，由于房贷利息和住房租金所占收入水平不断攀升，工资薪金扣除个税后实际可支配收入减少，此次专项附加扣除如果可以落地，则会有效增加居民的实际可支配收入。

　　机构预测：可省多少钱
　　招商证券房地产团队认为，按揭利息和租金个税前扣除，相当于起到“税盾”作用，有利于提高居民实际购买力，间接鼓励正常住房消费。

　　从结构上看，实际按揭贷款额越接近可贷额度上限，贷款利息“税盾”效应越强；从所交个税绝对量而言，高收入家庭的边际税率和住房按揭一般更多，更为受益。

　　招商房地产研报显示，如图所示，1)假设按等额本息还款，贷款30年，按揭利率取深圳5月平均按揭利率5.47%；
　　2)等额本息还款方式，每月还款本息中越往前利息占比越高，越靠后利息占比越低。


　　招商证券总结称，结果显示，在同等收入的情况下，贷款数额越大，每月所交个税的绝对数量越多，个税减少比例也越高。

　　当然值得注意的是，上述例子只是机构理论预测，有观点就认为，实际实施过程中，肯定会有额度上限和受惠对象范围的限制，避免收入越高的人群每月减免的金额占月供的比例越高的现象出现。

　　或有额度上限限制
　　天风证券就表示，抵扣不是说贷款多少就抵多少，预计会设定一个统一的标准。这个之前有一个参考，比如购买商业健康险的个人所得税抵扣，也是专项扣除，设定每年可以扣除2400元，每个月200元，这样扣除最多的减税是72元，最高是1080元的减税。房贷利息的扣除预计也会类似。

　　原因是假如不设上限，那么在相同的贷款额度下，就会出现收入越高的人群每月减免的金额占月供的比例越高。

　　天风证券并表示，会不会制定全国的标准现在不一定，这和房地产的特点一样，是一城一策的概念。可能会制定一个标准，各个城市根据情况再确定，中央只是制定一个基本的标准，地方灵活执行。

　　中国社科院财经战略研究院研究院杨志勇也表示，当前各个城市的房价水平不同，一线城市的房价很高，因此住房贷款利息全额扣除是不可能的。

　　杨志勇并表示，在基本生活开支中，住房是最大的开支，所有政策推出都有针对性，只能是做到相对公平。

　　受惠对象可能也有限制
　　除了额度限制，受惠对象的范围也大概率是锁定在刚需首套房购买者，易居研究院副院长杨红旭称，将住房贷款利息、住房租金纳入专项附加扣除是一个重大进步。预计只有首套房或唯一自住房的房贷利息才能享受扣除，但仍认为这将是首套房的重大利多，认为对大城市的年轻房奴、中产家庭来说将受惠节省一大笔支出。

　　天风证券也表示，可能会确定如果你有两套房，你去申请贷款利息抵扣就排除了，这个可能性肯定非常大的，不动产信息会把家庭收进去，一查在北京两套房，其中一套有贷款就不会给你。

　　利好地产股
　　中原地产首席分析师认为，从对房地产市场的影响角度看，个税目前在一二线城市比例较高，三四线城市实际个税缴纳比例低于一二线，如果执行这一抵扣方案，很可能会导致一二线房地产市场出现爆发。

　　天风证券则表示，房地产利息抵税在国际上行之有年，我们认为此次个税改革，新增的专项附加扣除，对居民合理减负意义重大，尤其是对住房贷款利息和住房租金的抵扣，首次列入个税修正案，虽然不是针对房地产，但我们认为这或许是整体房地产税制的一环，客观上这短期对改善性住房需求有明显促进，我们认为若利息全额抵扣，所有购房者都受益，对房地产板块有积极影响。

　　投资方面，我们维持之前二季度销售将明显恢复提升的判断、行业资金有压力但无风险将抑制下半年投资，持续看好板块投资机会。

　　在融资环境偏紧的背景下，我们首推融资有明显优势的：保利、招蛇、万科；持续推荐：新城控股、广宇发展、荣盛发展、旭辉控股、融创中国、龙光地产、阳光城等。