金融泡沫破裂后 如何应对地产泡沫?
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时间:2018年06月19日 08:55:14 中财网
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摘要: “中国的房子正在越盖越结实,没有什么泡沫,如果有泡沫那也是为节能而用的空心砖。”
“中国的房子正在越盖越结实,没有什么泡沫,如果有泡沫那也是为节能而用的空心砖。” ——砖家
房子跟股票有点像。
成长股的市盈率就是可以很高,50倍60倍都可以,确实不能因为看到它PE高,就说有泡沫。
价格=盈利*市盈率
盈利持续增长的时候,市盈率就会提升,两个因素推动价格上升,这就是戴维斯双击。反之,就是双杀。
当盈利不再增长或者增速放慢时,市场给予的估值就会下降。
这个道理用在房子上,也说的通。
租金回报率的倒数,也就是租售比,就可以认为是房子的PE。
以上海为例,现在的租金回报率在1.55%左右,
取倒数,市盈率在65倍左右。
2015年之前,租金回报率在2-2.5%之间,但2016年以后,租金就没怎么涨,还略有下跌,但
房价又涨了一波。
这个跟草根感受是一致的。
这使得租金回报率创了新低,也就是PE创了新高。
我们对比一下香港市场,这个传说中
房地产泡沫严重的城市,租金回报率在2.5%左右。
一直也比较稳定,因为房租也在跟随房价上涨。PE维持在40倍。
普通住宅房租之所以能涨,是跟工薪层的收入是直接挂钩的。
我们看过去10年的租金涨幅,跟收入的涨幅,是有相关性的。
所以房价的上涨并非是无水之源。
对于投资企业来说,当年之所以觉得PE高,是没有看到盈利的增长空间。
对房子来说,当年之所以觉得房价高,也是因为没有看到收入大幅增长的空间。
尤其是高净值人群的增长,是非常快的。
我看
兴业银行和
招商银行私人银行部,都出过报告,估算过中国的高净值人群。
2016年,可投资资产(扣除自住
房产)超过1000万的客户,有158万,比2014年多了50万,比2012年翻番。
2006-2016年,年复合增长率24%。有钱人更多了,而且变得更加有钱。
2006年-2016年,资产规模从26万亿增长到165万亿,年复合增长率20%。
但到2017年,这个增速就下来了。发财的门路变少了。
我们再看下金融行业的数据,这个大家比较熟悉。
2007到2016年,上海金融从业人员的工资涨了130%。而这只是平均。
我们单看一下上市券商的数据。2007年,全年支付给职工的现金为144亿,2016年为963亿。
2014年-2016年这三年,收入涨幅是最为惊人的。
2013年为366亿,而2016年就达到了963亿,同期员工人数只增加了40%。日子可以说是非常好过。
这当然是跟行业的净利润有关系,利润也增长了2-3倍。
软件行业也是这样,5年也翻了一番。IT互联网也出现了造富运动。
整个A股上市公司来看,从1.9万亿,增加到3.3万亿。
这样看来,房价涨一倍,似乎也不多,当然这都是事后分析了。
5年前,我们并不知道什么叫通道业务,什么叫多层嵌套,监管套利能搞成这个样子。
前两年,债券的大牛市,资管的大发展,IPO的提速,都赶在一块了,繁花似锦。我两年前写过一篇文章,叫《中国有多少交易员》,介绍过盛况。
经过几年的狂欢,现在是爆发和处理风险的时候,是收拾大家的时候。
活下来就不错了。就行业整体而言。
2016年是个高点,2017年小幅回落,2018年更差,19年就会裁员。
这就是行业发展的规律。
但是大家都是适应性预期,很多小朋友的预算是按照16年,17年的收入增速来做的,这是非常危险的。
就像很多民营企业现金流断裂的情况是一样的,他们的高负债是基于过去收入不断增长,流动性保持充裕的前提。
音乐不停,舞蹈不止。音乐一停,只能就地卧倒。
当上市公司,地方政府的高负债都在陷入困境时,个人的高负债还能有多安全呢?
当然,近期豪宅流行全款买房,土豪的世界俺不懂,贫穷限制了想象力。
负债压力到底有多少?我查了一些,现在上海的个人房贷是1.6万亿,而仅仅是2-3年前,只有8000亿,翻了一番。
整体居民房贷的压力,短时间又翻了一番。现金流的压力是不小的。
收入增速已经明显下降了,最明显的信号是消费性支出的增速下降,2018年一季度实际增速只有3.4%,只有金融危机中2008年3月比这低。
我们也看到5月份商品零售额增速也创了2003年以来的新低。
是因为大家现在是清心寡欲啦,不爱花钱了,还是钱袋子变紧了呢?
2018年一季度,城镇人均可支配收入中位数,增速创了有数据以来的最低。
收入没有大幅上涨,租金不太可能大幅上涨了。
租房占收入的比例,普遍都超过三分之一了。
按照上海统计局的调查,上海2016年人均消费性支出是3.9万,人均居住支出是1.3万,超过了三分之一,也是最大项目的支出,超过了食品和衣服的总和。
根据戴德梁行的数据,上海甲级
写字楼的空置率自去年起,就升至了10%左右。写字楼的租金也没有上涨的空间了。
如果房价继续大涨,只能靠继续提升PE了,E是有点涨不动了。
你有没有感觉到,近期
陆家嘴吃饭,很多饭店不再用排队了?
随时过去都有位置。很多机构其实在撤出
陆家嘴,回归当地。
银行在回归本源,信托在处理坏账,资管在落实新规,哪有功夫出来吃饭
一叶知秋,环境发生了巨大改变,首要任务是保流动性。
就像我们账户管理一样,这个信用债到底违不违约,甚至都不是最关键的,更关键的是极端情况下,你能不能保持流动性,扛过去风险期。
要不然,不等债券违约,你的账户就先爆了,你自己先违约了。
房价涨跌对自住的人,关系也没那么大,鸵鸟心理就好了。
但能否保持流动性,扛过去收入下行期是关键。尤其是对一些买房成本高,工作积累少的新人。