地产A股2018年6月投资策略：长线长投

　　关键结论与投资建议

　　站在当前时点，我们和市场主流观点基本一致的地方在于：

　　一、 就短期而言，大跌之后总是会有一些反弹机会的；

　　二、 就长期而言，A股优势地产股估值较便宜，买入并持有的时间足够长，是能等来大机会的。

　　我们和市场主流观点略有区别的地方在于：基于我们的研究框架——《区瑞明地产A股小周期理论框架》， A股优势地产股下一波大机会将发生在新一轮小周期复苏期开启之时，小周期复苏期开启的标志是行业政策较大范围转暖。目前销售面积增速虽然持续往下走，但房价仍然很坚挺，部分地区上涨压力还很大，“抢房”充斥各大媒体版面、刷爆朋友圈，从过去10年的经验看，在“抢房”、“房价要暴涨”之类的字眼充斥媒体时，A股优势地产股的股价走得都不是很顺畅，比如2016年上半年、2013年、2009年下半年至2010年前5个月。

　　长线继续看好万科A、保利、招商蛇口、荣盛发展、新城控股、阳光城、华夏幸福、世联行、华侨城A以及内房股禹洲、龙光、旭辉、中国恒大、远洋集团等。6月组合为万科A、保利地产、招商蛇口、荣盛发展、新城控股。

　　预判行情所基于的研究框架

　　我们预判地产A股行情整体趋势所沿用的框架是《区瑞明地产A股小周期理论框架》，根据该框架，我们能比较准确地预测到各年份地产A股的整体趋势及每年地产A股整体行情所发生的一些较大的波动。比如，为什么我们在2017年的底部区域即大声疾呼建议机构投资者解放思想做多地产龙头股，而在2018年1月底能前瞻性地在高点提示后面将会出现调整？为什么我们在2018年3月份之后又能做出有别于大多数同行的预判，认为今年2季度地产A股难有较好的行情？我们依据的正是上述框架。

　　销售缓慢降温并逐步向优势企业传导的过程可能仍未结束

　　2018年1-4月，商品房销售面积、销售额累计同比增速分别为1.3%、9%，较1-3月分别回落2.3、1.4个百分点，较本轮小周期的顶点(2016年1-4月)分别回落35.2、46.9个百分点，降温趋势显著。观察优势房企2018年1-5月销售额累计同比增速，部分房企增速虽较1-4月有所回升，但大部分销售增速显著不如去年同期，销售排名前30的房企中，只有8家销售增速高于去年同期。我们预计2018年销售端整体仍延续此前的缓慢降温趋势，销售增速逐步走低并向优势企业传导的过程仍未结束，在缓慢降温过程中不排除一些月份出现反复。

　　市场短期内仍难形成政策较大范围转暖预期

　　中央提出房地产“去库存”至今，新房库存压力锐减，这是部分城市房价上涨压力仍较大的主因之一；房企亦持续补库存，推动了投资维持较高增速。房价和投资仍坚挺和偏高的状况，决定了市场中短期仍难形成房地产政策较大范围转暖的预期，再叠加防范和化解金融风险的目标，行业资金面在中短期恐仍将持续偏紧。

　　风险

　　若行业降温超出市场预期而政策又迟迟不转暖。