五家房企销售累计突破千亿 高周转仍是行业主题曲

　　2018年1-4月，TOP100房企整体销售规模达2.65万亿元，同比增长28.5%。碧桂园、恒大累计销售已超2000亿元。

　　百强房企各梯队门槛提升显著，TOP50门槛增长最快，增幅近5成。

　　进入4月，各城市预售政策略有松动，部分房企的高价项目集中入市。

　　在部分城市限售、限价政策调控持续的背景下，未来将会有更多持货观望的房企选择以价换量，被动加速项目入市，抢收业绩，来确保全年销售目标的完成。

　　4个月，TOP5成绩单超千亿

　　截止4月末，在已经公告业绩的房企中，中国恒大(03333.HK)的销售规模超过2000亿元，万科(02202.HK)暂排第二，前四月累计销售1961.5亿元。而按照第三方机构克而瑞地产研究的监测统计数据，碧桂园(02007.HK)累计销售规模超2500亿元。

　　具体而言，5月4日，恒大公告显示，2018年1月份至4月份，恒大累计合约销售金额约达人民币2122.6亿元，累计合约销售面积及销售均价分别约为2046.5万平方米。

　　同日，万科发布公告，1月至4月份万科实现合同销售面积1305.8万平方米，合同销售金额人民币1961.5亿元。

　　同样超千亿规模的房企还有融创中国(01918.HK)。融创中国公告显示，截至2018年4月底，融创实现合约销售金额人民币1111.2亿元(其中，合同销售金额为人民币1073.0亿元，预订销售金额为人民币38.2亿元)，同比增长74%，合约销售面积约663.1万平方米。

　　保利地产销售稳定，同样以超过千亿的成绩维持在前5位置。

　　TOP50门槛争夺激烈，增长近5成

　　2018年1-4月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛提升显著。其中，TOP3房企门槛达1986.7亿元，同比增长37.9%。TOP50房企门槛提升幅度最大，较2017年同期增长48.4%。TOP100房企销售金额入榜门槛达到了45.3亿元，规模竞争加剧。

　　未来随着各梯队门槛的不断提升，百强房企分化格局将会持续。

　　政策适度放开，近两月部分城市项目批量入市

　　去年下半年以来，市场调控政策不断紧缩，各地供应也不断缩水，但是巨大的市场需求依旧存在。从3月开始，各地政府为了维稳市场，在严控预售价格的情况下，开始适度加大市场供应，长沙、重庆、上海、武汉等多地房企项目批量入市，其中不乏一些备受关注的豪宅项目，如信达泰禾上海院子、瑞安房地产翠湖天地等。以上海为例，3-4月上海批复预售证项目达47个，面积173.67万平方米，远超去年末和今年年初供应量。此外，五一黄金周即将来临，预计5月房企推货数量将会再迎新高。

　　巨大的市场需求，加之严格的限价政策下，一些新开盘项目开盘均价远低于周边二手房价格，倒挂现象严重，3-4月多数开盘项目认筹火爆、热销不已，出现“一房难抢”、“开盘即售罄”的抢房热潮，部分房企销售业绩因此迎来开年来的小高峰。

　　高周转是行业主调

　　此前碧桂园和恒大的“高周转”策略成为一时行业热点，而现在房地产业面对复杂的环境，该策略俨然已成为房企普遍主线。

　　“限价”政策紧缩下，房企被动抢收业绩在严格的调控政策背景下，高价豪宅预售证批复越发严苛，房企依靠捂盘惜售、延迟入市，以时间换价格的可能性越来越低。此外，在经过一个季度的蛰伏后，巨大的销售和资金压力、预期项目去化率下降等都使持观望态度的房企不得不放低姿态，降低预售价格，被动加速项目入市，把全年的销售计划前移，抢收业绩，来确保全年销售目标的完成。

　　以上海市场为例，一季度单价80000元/平方米以上的豪宅项目预售证批复寥寥无几，4月翠湖天地隽荟都、泰禾上海院子等多个高价豪宅项目纷纷入市，但预售证审批价格多数与市场预期差距较大，部分项目价格回归到两年前。例如4月17日开盘的信达泰禾上海院子，2015年11月拿地时，剔除保障住房建面后的拿地楼板价高达61440元/平方米，市场预期单价在100000万元/平方米以上，但在市场调控不断加码和企业巨大的资金压力下，该项目不得不降低预期售价，快速入市销售。

　　与此同时，上海龙湖天璞的境况则更能说明政府调控力度的强硬和目前房企的被动性。据悉，龙湖天璞2016年6月预期开盘价格80000元/平方米，但随后限价等政策使得调控不断升级，该项目预售批复价格一路降至50000元/平方米，迟迟未开盘，与此同时，其周边二手房价格均价不到50000元/平方米，其自身销售压力可想而知。