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未来5-10年什么样的房产最值得投资

发布时间: 2016-12-10 19:33:18

来源: 腾讯财经

分类: 楼讯专题

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在最近几十年里,房地产刮起的大风从未停过,政府针对房地产行业所出台的政策层出不穷。尤其是在今年秋季,房地产的风头一时无二,也正因为此次房价的暴涨,多地政府出台限购政策。如今,房地产涨幅放慢,甚至有部分地区的房价出现了一定的下降。面对这种情况,很多人对房地产产生了诸多猜测,也有很多人对买房产生了疑惑。

【关于房地产行业的典型猜测】第一,流动性拐点已经出现,房地产短期见顶,未来风险增大。很多人认为,2016年火爆的房地产队经济贡献良多,前9个月地产销售面积的同比涨幅直逼30%,但是今年地产销售已经逼近了历史顶部,未来可能会遭遇一定挑战,很有可能出现下行风险。

第二,房地产行业关乎国计民生,今后总体而言还是上涨的。二胎开放,城市化建设尚未完成,如今城镇化率为54%城镇化率,离80%的中国城镇化标准尚存在一定的距离,所以城市人口会因为二胎和农村人口涌入城市而增加需求,故而从总体来讲,城市房价上涨是肯定的。

当然,还有一部分人认为,中国房价之所以会出现暴涨暴跌,还要归结于政府干预的结果。比如,2015年的经济政策还停留在“去库存”上面,于是发展到今年,房地产出现了一轮暴涨,基于此,政府不得不出台“限购限贷”政策控制暴涨。长此以往,历史反复上演,中国的房地产政策总是在“去库存”、“限购限贷”之间调整。不管这些猜测如何,房地产关乎国计民生,也是绝大部分中国人极为重视的存在,不论是自住,还是投资,在未来5-10年中,有一些房子的购买价值是实打实存在的。

【影响房地产投资的主要因素】房地产投资依旧是投资的一个部分,和股票投资的根本原理还是一样的,值不值得的投资在于房产的现有价值和潜在价值。现有价值是看得到的,潜在价值是根据需求和环境预测而来。从房地产评估中修正系数环节表反推过来,可以知道:房地产现有价值影响因素主要有:房产本身价值,比如小区规模、布局、绿化、楼距、路况、车库、安全度、房子档次、建材层次等;房产周边资源价值,比如交通情况、周边配套设施、绿化情况等等。这些价值都是可以根据开发商或者销售商给予的资料信息,或者直接实地踩盘可以感知到的。

房地产潜在价值影响因素主要有:政府未来的片区规划及开发计划;货币政策等等,这些会对房产今后的价值产生影响,但是暂时还未体现,而一般而言,对比现有投资价值而言,一个房产的潜在价值对可投资价值的影响力是更大的。

【未来5到10年值得投资的房子到底有哪些】虽然说360行,行行出状元,但是这些行业中总有一些佼佼者,房地产投资也是同理,总有一些房地产是具有更高的投资价值的。从不同的城市来讲:一个城市的经济发展,与房地产投资价值,并不具备直接性的联系,但是房地产投资价值会受到城市经济发展的前景、当地居民的消费结构与投资偏好、当地的供求关系、这个城市在省内的首位度等因素的间接影响(其中的道理无需我赘述)。所以在思考一个城市房地产投资价值的时候,应该不仅需要对该城市过去五年的人口、GDP、本外币存款与政府财政收入增长情况进行检阅查询,还应该了解城市居民的消费偏好、当地房产的供求关系、传统产业及新经济产业结构等,从而预测房产在未来有没有炒作概念。

简单地讲,一线城市房价变化和国家政策有很大关系,二线城市的房子抗打击能力很强,三线城市的房地产和政策以及开发商炒作关联较大;民营经济发达的城市,普遍比国营经济发达的城市更好;省会城市比普通地级市要好。比如廊坊和东莞的房子,因为有北京和深圳的反哺吗,其投资价值比较大。比如旅游城市的房子,其弹性空间并不大,除非是察觉先机,在某城市旅游业方兴未艾之际投资,这才值得投资。

当然上述讲的是大致,具体还需要具体到城市。2、相同城市的不同区域来讲:城市内哪个房地产值得投资,还要结合影响房地产现有和潜在价值的一些因素考虑。最重要的还是要关注房地产周边的配套设施及相关政策,比如房产周边的科教文卫体设施、绿化情况、政府规划等。以城市内郊区的房子可投资价值为案例来讲,郊区新房是现在很多开发商炒起的一个概念,新房供应量大、容积率低、环境舒适,不少城市喜欢建造各种新城,遍地造城。可是城市周边郊区的房产到底值得投资否,不仅需要看房产本身布局,周边资源,还应该判断其真实发展,最好多关注当地市长或者书记的讲话,自行辨别郊区房产地区的受关注力度,一些有大政策保护的、有一把手二把手当作施政纲领的都可以进行有效考虑。

3、从产权来讲:城市中一些小产权房极具投资价值。最近掀起了产权70年的话题,其实产权对房产投资也有一定的影响。到现在为止,中国的小产权房发展还不错,值得投资的小产权房主要分布在深圳、杭州等等经济发达或者东莞、廊坊等受极强辐射力的小产权房,因为小产权房可以提供大量的住房供,而一些经济发达的城市,很多打工者存在需求,譬如深圳就有很多小产权房中住了很多打工人士,其城中村居住的打工者占了大约4成,和大多数低薪打工者的居住要求想贴合。但是,因为有些地区政府认为小产权房不够规范,所以会进行干预和限制,所以越是这样,供给越少,需求越多,得到政府认可的小产权房就越有投资价值。

除此之外,学生公寓也是值得关注的。因为这些年这些年教育受到前所未有的关注,高校扩张,高校学生对房子的需求观念开始改变,所以这方面也有较好的投资价值。越往后走,房产投资就越需要谨慎,建军希望朋友们不要对购房选择大意为之。就像建军炒股一样,建军是经过技术分析和市场情绪、自身情况综合判断哪些股票值得投资的,不是像捡白菜一样,随意为之的。投资的道理都一样,房产、股票都不例外,那就是应该有心有猛虎的胆气,还要有细嗅蔷薇的谨慎细致。

责任编辑: yueyang1

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