下半年房地产投资、销售量或创历史新高

    中房研协测评研究中心近日发布的《中国房地产市场研究（2016年二季度）》报告显示，上半年，房地产开发投资增速呈"抛物线状"平稳回落态势；住房信贷大幅扩张；商品房销售增幅收窄，成交面积和金额大幅攀升；多数城市房价继续上行；房地产贷款增长加快；房企回款情况良好……在国内经济增速放缓、国际上地缘政治风云变化的当下，上半年中国房地产市场的发展成为难得的亮点。

  房地产开发投资：6月份投资额为近两年新高

  1-6月份，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%，增速比1-3月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资31149亿元，同比增长5.6%，增速比1-3月份增加1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。

  从单季度角度看，今年第二季度房地产开发投资总额规模为2.89万亿元，绝对值创近一年来新高，同比增长6.0%，增速基本较上季度持平。分类市场看，住宅、办公楼和商业营业用房投资同比皆实现了正增长，其中，占比超过 2/3 的住宅投资同比增长6.2%，增速较上季度上涨 1.6 个百分点。商业营业用房占比为15.6%，办公楼为6.1%。商业营业用房投资比重较去年同期略有上升。

  从季度开发投资同比增幅看，在2015年呈现逐季回落态势后，今年一季度增速由负转正，二季度增幅逐渐放缓，较2015年同期回升6.6个百分点。

  从月度走势情况来看，今年1月-6月房地产开发投资同比增速走势“前高后低”，呈现“抛物线”趋势，在年初快速回升后，4月份达到10.7%的最高点，随后2个月有所下滑，6月最终定格2.2%。从开发投资额月度走势绝对量来看，6月份12067亿元的投资额为近两年新高。

  住房信贷：房地产贷款增长加快

  截至2016年6月末，广义货币M2为149.05万亿人民币，同比增长11.8%，比年初增长10万亿人民币。作为对比，2006年6月份M2为32.27万亿，十年间增长了近117万亿，增幅达到362%。伴随着货币供应量的巨量供应，房地产领域的贷款也迅速增长。

  2016年6月末，金融机构人民币各项贷款余额101.49万亿元，同比增长14.3%，增速比上季末低0.4个百分点；上半年增加7.53万亿元，同比多增9670亿元。

  2016年6月末，人民币房地产贷款余额23.94万亿元，同比增长24%，增速比上季末高1.8个百分点;上半年增加2.93万亿元，同比多增1.04万亿元，增量占同期各项贷款增量的38.9%，比1-5月占比水平高0.3个百分点。

  2016年6月末，房产开发贷款余额5.41万亿元，同比增长10.9%，增速比上季末低2.1个百分点，其中，保障性住房开发贷款余额2.18万亿元，同比增长42.2%，增速比上季末低3.2个百分点;地产开发贷款余额1.66万亿元，同比增长7.5%，增速比上季末低15.3个百分点。个人购房贷款余额16.55万亿元，同比增长30.9%，增速比上季末高5.4百分点，比各项贷款增速高16.6个百分点;上半年增加2.36万亿元，同比多增1.25万亿元。

  今年二季度人民币房地产贷款增加1.4万亿元，同比多增4.6万亿元；二季度个人购房贷款增加1.4万亿元，同比多增3.9万亿元，双双创下2010年央行开始发布金融机构贷款投向统计报告以来的最高水平。

  商品房销售：增幅收窄 绝对量创新高

  2016年1-6月份，商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%，增速比1-5月份回落5.3个百分点。其中，住宅销售面积增长28.6%，办公楼销售面积增长40.5%，商业营业用房销售面积增长13.4%。商品房销售额48682亿元，增长42.1%，增速回落8.6个百分点。其中，住宅销售额增长44.4%，办公楼销售额增长61.6%，商业营业用房销售额增长15.6%。

  整体来看，16年上半年，政策宽松趋稳，推动成交高位运行，对持续消化库存有积极作用。目前，商品房待售面积总量已出现连续4个月下降。同时，全国商品房销售面积创历史同期新高。尤其是一线和重点二线城市量价齐升非常明显，成交金额增速（42.1%）大于销售面积增速（27.9%），也佐证了销售主要集中在一二线城市局面未发生实质性改变。

  但全国楼市的量价上升势头均出现放缓，市场在经历了之前明显的量价齐升之后，后市将逐步趋于平稳，前期集中入市透支部分需求、风向标城市的政策收紧和市场降温、基数垫高影响，销售增速回落在预期之中。中房研协测评研究中心报告认为，进入下半年，热点城市调控政策推迟需求入市节奏，加上前期需求持续集中释放，房价连续上涨挤出需求，成交同比增速将维持收窄的大趋势不变。

  上半年，房地产销售增速继续保持高速增长，尤其是一线和重点二线城市量价齐升非常明显。在国内经济增速放缓、国际上地缘政治风云变化的当下，中国房地产的发展是难得的亮点，量价都在不断创出历史新高，来之不易。而目前出现增速放缓的变化也是值得期待的，有利于市场的持久发展。

  政策：库存压力较大的地方继续政策放松

  从上半年全国各地情况来看，去库存压力较大的地方继续政策放松。

  4月21日，吉林发布《关于化解房地产库存的若干意见》，提出“支持新市民进城落户购房”等六大项20条具体措施，推进供给侧结构性改革，鼓励住房消费，化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展。4月27日金华，4月29日南宁，5月31日宁夏，6月7日大连，6月21日成都，6月25日西安等城市都出台了各自促进住房消费、去库存的政策文件。

  从全国层面来看，2015年底的中央经济工作会议确定的2016年经济领域“三去一降一补”五大重点任务，并在2016年4月29日中央政治局会议，5月16日中央财经领导小组会议，7月26日中央政治局会议等多次重要会议上提出落实五大重点任务。最近一次政治局会议明确：去产能和去杠杆的关键是深化国有企业和金融部门的基础性改革，去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来，降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。

  房价：多数城市继续上行 热点二线城市表现突出

  从两个方面看2016年第二季度房价指数变化情况：

  一是最高涨幅。环比方面，4-6月的最高涨幅分别为合肥5.8%，厦门5.5%，厦门5.3%，最大跌幅分别为锦州-0.5%，牡丹江-0.5%，锦州-0.5%；同比方面，最高涨幅都出现在深圳，分别为63.4%，54%，47.4%，最大跌幅都出现在锦州，分别为-3.5%，-3.5%，-3.2%。

  二是价格指数平均涨幅。从70城市房价指数平均涨幅走势看，同比增幅逐月扩大，环比增幅连续两月收窄，高位筑顶迹象初现。环比方面，4-6月房价指数平均涨幅分别为1.06%，0.86，0.73%；同比方面，平均涨幅分别为4.33%，5.15%，5.74%。

  从以上房价数据变化看，一线城市不再领涨全国，70城市中环比价格涨幅最高为合肥、厦门，其次南京、杭州、天津、无锡等热二线城市也有明显涨幅，远高于其他二、三线城市。

  从70大中城市房价来看，虽然整体出现上涨，由于各城市供需状况各不相同，城市间房价分化现象仍非常明显。一线城市房价过快上涨态势将得到遏制，市场将逐步回归理性；二线城市中热点城市成交保持火热，厦门、南京、苏州、合肥等风头正劲，房价地价皆领涨；而大部分三四线城市库存压力仍严峻，城市分化进一步加剧。

  因为全国市场去库存仍为下半年政策调控的主基调，而因城施策仍是下半年房地产政策主线，当前房地产市场调控的主基调仍然是去库存。

  国房景气指数：走势平缓

  2016年4月、5月和6月国房景气指数分别为94.41、94.48和94.40。6月国房景气指数比5月份回落0.08点，季度走势平缓。

  房企：百强房企门槛大幅提升 备足货量发力冲刺

  在多种利好政策的刺激下，2016年上半年全国房地产市场火热，TOP100房企继续引领楼市，金额、面积各梯队入榜门槛双双大幅提升。其中，金额门槛同比增幅均在60%以上，其中TOP20金额门槛同比翻番达到115%。

  金额门槛方面，TOP10房企入榜门槛高达501亿元，较2015年同期增加199亿元，同比增长66%；TOP20房企金额门槛达到280亿元，同比增长115%；TOP50房企金额门槛首次达到138亿元，同比增长82%；TOP100房企的入榜门槛达65亿元，同比增长71%。

  面积门槛方面，TOP10房企入榜门槛从去年同期的284万平方米增加至298万平方米，同比增长5%；TOP20房企同比增长48%至195万平方米；TOP50房企门槛则首次达到106万平方米，较2014年增长60%；TOP100房企入榜门槛达到48万平方米，同比增长54%。

  2016年二季度，市场延续了一季度的火爆态势，更多的房企借势发力，积极营销，环比和同比销售金额均有大幅提升，部分增幅超过300%；尤其是6月，房企为冲刺半年业绩更加大了推盘力度，销售金额较去年同期翻番的不在少数。

  去库存效果进一步显现 下半年投资、销售量或创历史新高

  本轮房地产反弹的特征是：房价受到“去库存”等系列宽松政策影响率先快速拉升，之后再带动房地产成交量的反弹，最后带动房地产投资回暖。下半年，去库存相关政策还会继续推进，尤其是对于库存较高的三四线城市，农民工市民化是去库存的重要方向。

  中房研协报告分析认为，随着热点城市调控政策的出台，热点城市的需求释放，以及中央层面“抑制资产泡沫”政策导向，下半年商品房销售同比增速继续沿“抛物线”轨迹下滑，但总量有望继续增长，并创历史新高。无论是投资还是销售，增速回落是市场选择向好向稳的主动调节式回落，而不是危机状态下的崩盘，销售量增幅与居民收入增幅、GDP增幅相协调，才是经济发展最优化的方向。未来市场分化将持续，一线城市依然是市场热点，部分二线城市会受紧缩政策影响，成交热点有望转移至政策未受限制且库存水平较低的城市。